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El mercado inmobiliario argentino tiene características que le son propias y casi irrepetibles: años sin créditos hipotecarios, inmuebles como reserva de valor y concentración propietaria han moldeado un presente que puede llegar a sorprender al desprevenido
La Ciudad de Buenos Aires le agrega a ese combo heterogeneidad de ofertas, lo que implica mapas complejos de analizar.
Pero lo cierto es que en el mercado porteño se viene registrando, desde la eliminación de la Ley de Alquileres, un fenómeno particular: renta bruta en niveles rccord (con un promedio de más de 5,5% anual y barrios en los que llega a casi el 10%), precios de compraventa más de 10% por debajo del histórico y, por sobre todas las cosas, un “sobrestock” de oferta en alquileres.
El volumen de departamentos publicados para alquiler tradicional se multiplicó y hoy es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
En ese escenario, mientras no se recupera el precio de las propiedades y no se activa el mercado comprador, muchos inquilinos tienen hoy una posibilidad que antes no: poder elegir mejores condiciones o mejores precios.
La lógica económica básica implicaría que los propietarios se vean forzados a bajar precios, es decir, perder rentabilidad a costa de alquilar su unidad. Sin embargo, muchos no quieren sacrificar esa renta y prefieren esperar con el inmueble vacío, pagando impuestos y expensas, hasta que aparezca el inquilino dispuesto a pagar.
Antes de tomar esa decisión, al dueño le es conveniente analizar cuál es la renta promedio en cada barrio y luego valuar cuánto deberá pagar por tener la propiedad vacía.
La renta por barrio
Lo cierto es que hoy, comprar un departamento para alquilar vuelve a ofrecer una de las mejores rentabilidades de los últimos años, mientras los precios de venta continúan un 12% por debajo del máximo histórico de la serie elaborada por Zonaprop.
Los datos reflejan esa situación. La rentabilidad bruta anual se ubicó en junio en 5,89%, apenas por debajo del máximo reciente. En términos prácticos, hoy se necesitan 17 años de alquiler para recuperar la inversión, un plazo 5,8% menor que hace un año.
Eso, siempre y cuando se tome el promedio. Los barrios del sur de la Ciudad prácticamente duplican la rentabilidad.
Al mismo tiempo, el precio promedio de los departamentos alcanza los u$s 2.467 por metro cuadrado y todavía permanece 12% por debajo del pico histórico de la serie.
Además, durante el primer semestre del año los alquileres aumentaron 15,7%, mientras que el precio de venta de los departamentos apenas avanzó 0,7%.
Cuánto cuesta hoy mantener un departamento vacío en CABA
La lista de gastos a tener en cuenta es amplia y varía dependiendo la unidad para alquilar. No es lo mismo un departamento con amenities en Belgrano que uno sin ellas en Caballito o Barracas. Tampoco es igual para un semipiso que en un PH o una casa.
El caso de las expensas es paradigmático: informes de la plataforma de gestión “Consorcio Abierto” señala que las “ordinarias pueden variar entre los 150 y los 350 mil pesos mensuales, pero yendo a más de 500 mil cuando el departamento cuanta con a amenities. El promedio está un poco por encima de los 300 mil pesos.
Por fuera de ese monto, hay otros que son extensivos para todos, como el impuesto inmobiliario, cuyos valores pueden ir desde los 45.000 a $90.000.
Bajo la normativa fiscal vigente, las partidas con valuaciones superiores al tope social actualizan su tasa por inflación más un 1% mensual, ubicando a un 2 ambientes de clase media en ese rango.
Luego están las tarifas mínimas de servicios públicos combinadas: AySA puede costar entre $25.000 y $55.000, mientras que Luz y Gas tienen mínimos fijos de entre $20.000 y $30.000.
Además del gasto, está el llamado costo de oportunidad. El alquiler promedio de un 2 ambientes es de 860 mil pesos por mes que no se cobran.
El “gasto de bolsillo” según el barrio: dos escenarios reales
Para entender cómo impactan estas variables en el resumen de cuenta mensual de un propietario con la persiana baja, se pueden trazar dos perfiles extremos dentro de la geografía porteña para un mismo departamento de 2 ambientes (50 m²):
El escenario “fijo alto” (Palermo / Belgrano): en una torre con amenities y seguridad, donde las expensas perforan los $ 500.000, sumado a las tarifas de servicios en zona de alta densidad y un ABL de $ 85.000, el costo directo de mantener el departamento cerrado trepa fácilmente a los $ 630.000 mensuales. Esto, sin contar que el dueño deja de percibir un alquiler que en esa zona promedia los $ 950.000.
El escenario “fijo bajo” (Flores / Monserrat): en un edificio estándar, de los llamados “caja de zapatos” sin encargado fijo ni amenities, las expensas se defienden en $ 180.000. Sumando un ABL de $ 45.000 y las tarifas mínimas de luz, gas y agua ($45.000 entre las tres), el costo de mantenerlo ocioso cae a unos $ 270.000 mensuales.
En ambos casos, la paradoja es la misma: la cuenta corre todos los meses, pero la espalda financiera de cada propietario determina cuánto tiempo se puede sostener el inmueble cerrado.
Entonces, por qué no se bajan los precios para alquilar más fácil
Existe un componente adicional que tiene que ver con factores subjetivos y es que muchos dueños prefieren asumir el costo de mantener el departamento ocioso antes que convalidar un precio que consideren “regalado” en pesos.
Esto sucede por dos razones: muchos de los propietarios no viven de esa renta, sino que el inmueble es una reserva de valor o es uno entre muchos que se tienen en alquiler.
Aquellos que tienen un capital inmovilizado de 80, 90, 100 mil dólares en “ladrillos” quizá prefieren pagar los 300 dólares por mes a la espera del inquilino que pague los 750 que desean.