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Entre los desafíos que encaran los inquilinos que buscan hogar suele aparecer el requerimiento, por parte de la inmobiliaria, de una “garantía” que se pueda ejecutar en caso de incumplimiento del contrato, algo que preocupa a los propietarios y que, desde hace un tiempo, tiene nuevas soluciones a mano.
La escena del hijo buscando la escritura de la casa de sus padres para poder alquilar comienza a ser una imagen del pasado. Esto tiene que ver con cambios culturales y, también, con que muchas personas rechazan hacer de garantes, incluso de sus familiares más directos.
Adicionalmente, para muchos propietarios, la “escritura” como garantía se mostró ineficiente a la hora de ser ejecutada: en el caso de una usurpación, los plazos pueden contarse en años y no siempre terminan en un resultado positivo que permita recuperar siquiera los gastos.
“El mercado argentino tiene este tipo de herramientas porque no tiene desalojo exprés. Si los desalojos funcionaran, este mercado no existiría. No es que uno por ley le pide una garantía, es la solución que encontró el mercado para poder cubrirse en caso de no pago. Los desalojos llevan tiempo y las garantías propietarias no siempre funcionan”, explicó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, especialista en real estate.
Ese mismo mercado es el que desarrolló otras dos alternativas: el seguro de caución y la garantía tipo fianza.
Cómo funciona la “fianza” inmobiliaria
El recurso no es nuevo, pero ganó mucho impulso en el último lustro, especialmente luego de la pandemia y con la eliminación de la Ley de Alquileres.
Anabella Tarrío Godoy, CEO de Finaer, una de las empresas pioneras en garantías para alquileres en Argentina, explicó que hace 15 años, cuando comenzaron, predominaba el título propietario, pero que ya en ese momento se detectaba “la necesidad que surgía de lo que costaba conseguir ese tipo de garantía”.
Hace una década, parecía que la garantía propietaria era el único recurso. Esa situación, según coinciden Tarrío Godoy y Balayan, comenzó a revertirse y, en la actualidad, son muchos los propietarios que prefieren la “fianza”, un instrumento técnico y jurídico para garantizar obligaciones contractuales.
“Hoy es la elección principal porque lo que notaron es justamente la practicidad. Si un inquilino no cumple con la obligación de pago, dentro de un plazo muy acotado de cinco días hábiles la compañía le emite el pago al propietario y este lo está percibiendo: alquiler, expensas, servicios, impuesto municipal y, sobre todo, todo lo que es el acompañamiento jurídico, sin que el propietario tenga que pagar tasa de justicia, poder de escribano o los honorarios de un abogado”, destacó la CEO de Finaer.
Los principales difusores son las inmobiliarias que ya conocen el producto, pero también hay “dueño directo” y los propios inquilinos que lo proponen como solución cuando no hay posibilidad de conseguir otro tipo de respaldo. Además, los colegios de martilleros hicieron su parte.
Según las especialistas, este tipo de mecanismos está muy consolidado en el Área Metropolitana de Buenos Aires, pero comenzó a expandirse hacia los grandes centros urbanos y ya tiene un nuevo destino.
El Cronista pudo saber que las políticas de expansión comienzan a mirar a la cordillera, en particular a Neuquén, por el boom que puede significar Vaca Muerta en materia habitacional.
La diferencia con el seguro de caución
El seguro de caución tiene un tope de cobertura y funciona de manera similar a un seguro para autos.
En esa dirección, se suele tomar el valor inicial del alquiler y las expensas y multiplicarlo por el plazo del contrato; por ejemplo, dos años. Ese es el tope de cobertura.
Ese tope también tiene un límite, un techo máximo de retribución que, una vez agotado, extingue la cobertura.
En el caso de los juicios largos, ese número puede consumirse rápidamente y, en un caso hipotético, el dueño debe seguir pagando expensas cuando ni siquiera le fue restituida su propiedad y aún no conoce en qué estado la recibirá.
El costado propietario y las inmobiliarias
Desde el punto de vista de quien pone su propiedad en alquiler, las experiencias muestran que se cobra con rapidez y que no debe hacerse cargo de una burocracia interna.
Para la inmobiliaria significa cerrar la operación en tiempo récord. No tiene que pedir un informe de dominio ni depender de un tercero.
“A la inmobiliaria le facilita cerrar la operación, que es lo que más le interesa, y le da tranquilidad. Y al propietario, la confianza de que, cuando tuvo un incumplimiento, tuvo una respuesta rápida”, señaló la CEO de Finaer.
Si bien están quienes siguen prefiriendo la garantía propietaria, las fianzas “hicieron que no existiera tanta concentración en la garantía propietaria”, comentó Balayan y agregó: “Yo ya tengo casos que no quieren garantía propietaria y prefieren este tipo de fianzas, pero la realidad también es que puede ser oneroso para el inquilino”.
Cómo se solicita y cuánto cuesta la “fianza”
El sistema, aseguran, es 100% online. Muchas de las empresas cuentan, además, con un calculador de costos para saber cuánto deberá pagar el usuario por el servicio.
Entre los requisitos figura que el solicitante debe estar en relación de dependencia con recibo de sueldo, ser monotributista o responsable inscripto.
En el caso de las personas que están dentro de la informalidad, se les pide que, a través de un tercero —un hermano, un amigo o alguien cercano— acompañen un recibo de sueldo o un monotributo.
“Entre el valor del alquiler y la expensa inicial, tu ingreso demostrable tiene que duplicar esa fórmula. Supongamos que entre alquiler y expensas es un millón de pesos y vos podés demostrar que ganás dos millones de pesos y, obviamente, que no tenés ningún antecedente negativo. Ya vas a estar aprobado con un solo ingreso”, explicó Tarrío Godoy.
Si la persona no llega a duplicar ese monto, entonces se puede sumar el ingreso de un tercero.
En general, hoy están contratando fianzas por 24 meses: en el caso de un alquiler de un millón de pesos por mes a 24 meses, el costo es del 7,5%. “Es más o menos un alquiler y medio, conceptualmente, para que se entienda el costo”, señaló.