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El aumento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMMLV) para 2026 reactivó el debate sobre los ajustes en la cuota de administración que pagan los propietarios en edificios y conjuntos residenciales en Colombia.
Aunque desde el Gobierno se ha insistido en tomar como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y no el salario mínimo, la normativa vigente deja claro que no existe una fórmula automática de incremento.
Con el inicio del nuevo año, muchas familias comenzaron a preguntarse si la cuota de administración puede subir en la misma proporción que el salario mínimo o si, por el contrario, existen límites legales para ese ajuste.
Cuota de administración en 2026: qué dice la ley
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, establece que las cuotas de administración se definen a partir del presupuesto anual de gastos aprobado por la asamblea general de propietarios. Esto significa que el valor no está atado de manera directa ni al aumento del salario mínimo ni al IPC.
Según la norma, es la asamblea la que tiene la facultad de aprobar las expensas ordinarias y extraordinarias, así como decidir si se incrementa el fondo de imprevistos, con base en las necesidades reales del edificio o conjunto.
En la práctica, el ajuste suele responder al aumento de los costos operativos, como vigilancia, aseo, mantenimiento, servicios públicos y honorarios administrativos, y no a un porcentaje fijo establecido por ley.
En qué casos la cuota puede quedar congelada
La cuota de administración puede no aumentar cuando la asamblea decide mantener el mismo presupuesto del año anterior. Esto puede ocurrir si no hubo incrementos significativos en los costos o si el conjunto cuenta con reservas suficientes para cubrir sus gastos.
Además, la ley señala que el valor que paga cada propietario depende de los coeficientes de copropiedad, los cuales se calculan con base en el área privada de cada inmueble frente al total del edificio o conjunto. Por esta razón, no todos los residentes pagan la misma cuota y, en algunos casos, los incrementos pueden ser desiguales.
Cómo se calcula el valor que paga cada propietario
De acuerdo con lo explicado por expertos en propiedad horizontal y con lo establecido en el artículo 26 de la Ley 675, los coeficientes de copropiedad se determinan según el metraje de cada vivienda o local. Esto implica que los inmuebles de mayor área asumen una mayor proporción del presupuesto total.
Así, incluso si la asamblea aprueba un aumento general, el impacto final en el recibo de cada propietario dependerá de su coeficiente y de los gastos específicos que deba cubrir el conjunto durante 2026.