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La ley de alquileres en Colombia lleva consigo disposiciones que son desconocidas por muchos en el país. Sin embargo, existe una figura legal por fuera de esta normativa que permite a los inquilinos permanecer en la vivienda por más de que no hayan renovado el contrato. Si bien es un método poco convencional, permite a las personas acceder a una vivienda estable y asequible luego de un determinado tiempo.
La figura legal, considerada en el Código Civil colombiano, que permite a los inquilinos de una vivienda a permanecer en ella y ser dueño de forma definitiva es la de usucapión. Brinda la posibilidad legal de adquirir la propiedad de un bien inmueble, como una vivienda, por medio de la posesión prolongada, pacífica y pública del mismo.
La usucapión se puede presentar en dos formatos: de forma ordinaria y de forma extraordinaria. En la primera, el ocupante del hogar debe tener buena fe y un justo título, y debe haber vivido de forma continua en el inmueble durante cinco años.
La usucapión extraordinaria, en tanto, dispone que la persona no debe tener un título ni buena fe, pero sí una posesión ininterrumpida de al menos diez años, según el artículo 2532 del Código Civil colombiano.
Los inquilinos pueden permanecer en la vivienda: el artículo clave
El fenómeno también es conocido en Colombia como prescripción adquisitiva. Es importante aclarar que para que esto suceda, el inquilino debe haber finalizado su contrato y debe haber permanecido en la vivienda igualmente, al mismo tiempo que el propietario no haya realizado ningún tipo de reclamo para recuperar la casa.
Según el texto oficial, se reduce "a diez (10) años el término de todos las prescripciones veintenarias, establecidas en el Código Civil, tales como la extraordinaria adquisitiva de dominio, la extintiva, la de petición de herencia, la de saneamiento de nulidades absolutas".
Y agrega: "La prescripción tanto la adquisitiva como la extintiva, podrá invocarse por vía de acción o por vía de excepción, por el propio prescribiente, o por sus acreedores o cualquiera otra persona que tenga interés en que sea declarada, inclusive habiendo aquel renunciado a ella".
¿Cómo afecta este artículo a los propietarios?
La figura de la usucapión en Colombia puede afectar de forma significativa a los propietarios de inmuebles que no ejercen control sobre sus bienes durante largos períodos de tiempo. Legalmente, si una persona ocupa un inmueble como poseedor de hecho (no como arrendatario o comodatario) y lo hace de manera continua, pacífica, pública y sin interrupciones durante 10 años (usucapión extraordinaria) o 5 años con justo título y buena fe (usucapión ordinaria), puede iniciar un proceso judicial para adquirir legalmente la propiedad.
Para los propietarios, esta ley implica una obligación de vigilancia activa sobre sus bienes. No basta con tener un título de propiedad inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: deben demostrar también que no han abandonado el inmueble y que han evitado que terceros lo posean como si fueran dueños.
