Tres hermanos heredan una casa, dos quieren vender y uno no: qué pueden hacer

Tres hermanos heredan una casa, dos quieren venderla, pero la tercera quiere quedarse con la propiedad. ¿Puede una sola persona bloquear la operación? ¿Los otros dos pueden obligarla a vender?

Todo depende del momento en que se encuentre la sucesión y de qué quieran hacer los herederos. Pero hay una regla que permite ordenar el problema y es que ningún heredero está obligado, como regla general, a permanecer indefinidamente en una situación de indivisión hereditaria, aunque tampoco puede imponer por su cuenta la venta de toda la propiedad.

La diferencia entre una herencia indivisa y un condominio es importante. La declaratoria de herederos reconoce quiénes tienen derecho a heredar, pero no convierte automáticamente a cada heredero en dueño de una parte de cada inmueble.

Qué pasa si todavía no hay declaratoria de herederos

Antes de la declaratoria, cada coheredero tiene derechos sobre el conjunto de bienes que integran la herencia. Eso no significa que cada uno sea dueño de un porcentaje determinado de la casa.

En esta etapa, según explica Claudia Piro, abogada, un heredero puede ceder su participación hereditaria a un tercero o a otro de los coherederos, aunque los demás no estén de acuerdo.

“Cada coheredero tiene derechos sobre el acervo hereditario y puede ceder su participación hereditaria a un tercero o a otro de los coherederos, sin que los restantes puedan impedirlo por su sola oposición”, dijo.

La operación debe hacerse mediante escritura pública.

Pero hay una diferencia importante: quien recibe esos derechos no se convierte automáticamente en dueño de una parte de la casa. Lo que adquiere son los derechos hereditarios que correspondían al heredero que los cedió y podrá intervenir en la sucesión y solicitar oportunamente la partición.

La declaratoria de herederos no crea por sí sola un condominio

Una vez dictada la declaratoria, queda reconocido judicialmente quiénes son los herederos. Pero eso no significa que automáticamente exista un condominio sobre la casa.

“La declaratoria reconoce judicialmente quiénes son los herederos, pero no significa que automáticamente se haya constituido un condominio sobre el inmueble”, explicó Piro.

Mientras la herencia permanezca indivisa, los bienes que la integran siguen formando parte del acervo hereditario. Si los herederos no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la partición para poner fin a esa situación.

El condominio sobre el inmueble puede aparecer después, si la partición adjudica la casa a dos o más herederos en partes indivisas.

Esta diferencia es clave: no es lo mismo tener derechos sobre una herencia que ser condómino de una propiedad.

Dos quieren vender y una quiere quedarse con la casa

Los dos hermanos que quieren vender no pueden vender por su cuenta la casa completa, porque la tercera también tiene derechos sobre la herencia.

Pero la hermana que quiere conservar el inmueble tampoco puede bloquear indefinidamente la posibilidad de que los otros dos salgan de la indivisión.

Una alternativa es que la propiedad sea adjudicada a uno de los herederos, que deberá compensar económicamente a los demás por la parte que les corresponde.

“Si el inmueble no puede dividirse materialmente, puede adjudicarse a uno o varios herederos, compensando económicamente a los demás”, señaló Piro.

En el ejemplo, la hermana que quiere conservar la casa podría quedarse con el inmueble y pagarles a sus dos hermanos el valor correspondiente a sus participaciones.

Si la propiedad se adjudica a dos o más herederos en partes indivisas, allí sí puede constituirse un condominio sobre el inmueble.

Qué pasa si nadie puede quedarse con la casa

Si uno de los herederos quiere conservar la propiedad, pero no puede compensar económicamente a los demás, o si no existe acuerdo para resolver la situación, puede terminar disponiéndose judicialmente la venta del inmueble.

“Si esta solución no resulta posible, puede disponerse judicialmente su venta, incluso mediante subasta, para distribuir el producido entre los herederos según sus respectivas participaciones”, señaló la letrada.

Esto significa que el conflicto no necesariamente termina con uno de los hermanos imponiendo su voluntad. El objetivo de la partición es justamente terminar con la situación de indivisión.

Una vez realizada la partición, si el inmueble quedó adjudicado a más de un heredero, existirá un condominio y cada condómino podrá disponer de su parte indivisa y solicitar la división del condominio conforme a las reglas del Código Civil y Comercial.

¿Uno de los hermanos puede vender su parte?

Antes de la partición, lo que puede cederse son derechos hereditarios, no necesariamente una parte determinada de esa casa.

Después de la partición, si se constituye un condominio sobre el inmueble, cada condómino puede disponer de su parte indivisa.

Por eso, decir simplemente que “un heredero puede vender su parte de la casa” puede ser engañoso. Primero hay que determinar qué tipo de derecho tiene y en qué etapa está la sucesión.

El paso a paso cuando los herederos no se ponen de acuerdo

1. Determinar en qué etapa está la sucesión. No es lo mismo estar antes de la declaratoria que después.

2. Definir qué quiere cada heredero. Vender, quedarse con la propiedad o ceder sus derechos son alternativas diferentes.

3. Intentar un acuerdo. Si uno quiere conservar la casa, puede acordarse una adjudicación y la compensación económica de los demás.

4. Si no hay acuerdo, pedir la partición. Un heredero puede solicitar judicialmente poner fin a la indivisión.

5. Si la casa se adjudica a uno, compensar a los demás. El valor correspondiente a cada heredero debe ser reconocido económicamente.

6. Si no es posible, puede ordenarse la venta. En determinadas circunstancias, incluso mediante subasta judicial, y el producido se distribuye según las participaciones hereditarias.