Mercado inmobiliario

¿Las cocheras siguen siendo negocio? Qué pasó con los precios y qué rentabilidad tienen

Fueron una de las inversiones con más demanda de las últimas décadas. Cómo las impactó la pandemia. Cuáles son las zonas y barrios en las que rinden más

Invertir en una cochera ya no es negocio. Hoy, la rentabilidad está entre las más bajas de la historia y la tasa de morosidad se incrementó considerablemente, producto de la pandemia. En zonas como el centro y microcentro, hay más oferta que demanda, pero los barrios más densamente poblados como Palermo, Belgrano o Caballito pueden ser una buena opción para quien busca apostar a futuro.

"Las cocheras privadas son lugares que tienen mucho personal y han aumentado los gastos considerablemente, tanto sueldos, cargas sociales e impuestos, y eso repercute en el valor de rentabilidad final. Por otro lado, la capacidad de pago de la gente en los últimos tres años ha disminuido, por lo que es muy difícil convalidar los aumentos lo que hace que los valores no suban lo suficiente para cubrir los gastos que demandan en general", explica Diego Migliorisi, dueño de la inmobiliaria homónima.

Este ex futbolista también quiere 'dar la vuelta' con sus desarrollos inmobiliarios

Es que lejos de ser una necesidad, como es una vivienda, la cochera se convirtió en el último tiempo en un bien de lujo, del que mucho empezaron a prescindir producto de la pandemia y la crisis económica.

En números, "una cochera privada de clase media, como Almagro o Villa Crespo, puede estar alquilándose entre $ 5000 y $ 5500 y tiene un promedio de gastos de $ 3000, entre expensas y servicios. Antes, la cochera tenía un 8% de rentabilidad. Hoy, está muy por debajo. Hay mucha oferta y los gastos van a superando lo que convalida el mercado para pagar de alquiler", resalta como principal problema Migliorisi.

Según los especialistas, la renta hoy es en promedio de un 2% anual en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. Pero, para Esteban Sucari, director de Ecocheras, "el verdadero negocio es el de la apreciación. Mucha gente se enfoca tanto en la renta que no mira el negocio grande. Una buena apreciación no te la deja la buena renta. Uno compra una cochera y en dos años le puede ganar u$s 8000. Para ganar eso, con la renta, se necesitan 10 años", explica.

Al igual que en los departamentos, el precio de las cocheras viene en caída. En el centro de la Ciudad, hoy se pueden conseguir por menos de u$s 10.000, con una caída del 50% en los valores. Pero, en los barrios también hay una desaceleración de los precios, aunque más moderada.

"Hoy los valores pandemia están un 20% por debajo que hace dos años", resalta Sucari y ejemplifica "En Recoleta, en Azcuenaga y Paraguay, hace tres años vendimos cocheras en un estacionamiento entre u$s 32.000 y u$s 38.000. Hoy, esas mismas unidades tienen un precio de u$s 26.000, pero se consiguen oportunidades por un valor de entre u$s 18.000 y u$s 22.000".

Estas oportunidades se dan porque en muchos casos los propietarios están urgidos de vender porque necesitan el cash. "También tenemos clientes que se están yendo del país y quieren liquidar sus bienes en ladrillo", agrega el especialista.

Entre los ejemplos, una cochera en una torre en Olivos costaba hace tres años en promedio u$s 30.000. Hoy, la misma se consigue por u$s 13.000: menos de la mitad.

Gastos de mantenimiento

A la hora de comprar una cochera, hay dos factores que son determinantes: el primero es la ubicación y el segundo son los gastos fijos.

En Junin al 800 están construyendo cocheras en una torre de edificios

Hay que tener en cuenta que las cocheras pagan ABL, expensas y agua. "Las expensas varían dependiendo de la unidad pero se calcula una expensa de entre $ 1500 y $ 2000, que incluye el agua y $ 200 de ABL", grafica Sucari.

Hoy, el microcentro tiene boom de stock disponible y poca demanda como consecuencia de las nuevas formas de trabajo que llegaron con la pandemia y se instalaron con fuerza. Sin embargo, en zonas densamente poblada son un bien escaso.

"No hay tierra donde construir nuevos estacionamientos en zonas de alta densidad poblacional. Hoy, tienen bajos riesgos porque no hay necesidad de desalojo, contratos flexibles (a diferencia de lo que contempla la ley de alquileres) y bajos costos de mantenimiento", concluye Sucari, que asegura que el negocio está en el largo plazo. "Quien compra hoy con precios de oportunidad se revalorizará en el corto plazo sin dudas", concluye.

Otros Negocios

Para Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, las cocheras ya no son un negocio por su baja rentabilidad. "Yo no le recomiendo a mis clientes invertir en este tipo de unidades. Ya no son lo que eran. Seguramente el mercado se recuperará", afirma.

Si bien hoy con u$s 10.000 se puede ingresar al negocio de real estate comprando una cochera, la especialista asegura que "quizás, por apenas un poco más, uno puede comprarse un terreno que, sin lugar a dudas, generará mayor rédito en unos años. Tanto para quien quiere construir como quien lo quiere vender en tres años", explica.

Como punto positivo, considera que una cochera puede ser un plus en los departamentos grandes a la hora de venderse. "Una familia que busca un cuatro ambientes quiere que tenga cochera. Pero no pasa eso con las unidades más chicas de uno o dos ambientes", finaliza.

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