Por qué aseguran que es un buen momento para comprar una propiedad y cuánto cuesta un dos ambientes

Según el último Index CABA Venta de Zonaprop, el precio medio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires subió 0,3% y alcanzó los u$s 2.484 por metro cuadrado, registrando la mayor suba mensual de lo que va de 2026.

Aun así, los valores actuales siguen ubicándose un 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie. Este escenario, combinado con un mercado que todavía mantiene una importante sobreoferta de inmuebles, lleva a muchos especialistas a sostener que hoy es uno de los momentos más atractivos para comprar una propiedad.

“En este momento en la ciudad hay 110.000 propiedades a la venta, cuando lo lógico es que haya 80.000”, afirma Beltrán Briones, cofundador y presidente de Grupo Briones.

Según explica, la sobreoferta convive con una demanda sostenida, impulsada por el regreso de los créditos hipotecarios y por una menor cantidad de nuevos desarrollos en construcción. “Estamos en alrededor de 6.000 escrituras por mes. Los niveles de demanda están muy altos, similares o incluso superiores al 2017”, señala.

Por qué hoy es un buen momento para comprar una propiedad

“Yo creo que es un buen momento de mercado para comprar hoy”, afirma Briones. Según su análisis, la demanda se mantiene en niveles elevados, mientras que la oferta de propiedades usadas es amplia y la construcción de nuevos metros cuadrados viene disminuyendo.

El desarrollador explica que actualmente hay alrededor de 110.000 propiedades publicadas a la venta en la Ciudad de Buenos Aires, cuando un nivel considerado normal rondaría las 80.000.

“Esto es bueno, porque hasta que no terminemos de comer este stock, las propiedades van a seguir baratas. Entonces hoy es un buen momento de compra”, sostiene.

A diferencia de otros activos de la economía, las propiedades tuvieron una recuperación mucho más moderada en los últimos años. Según el especialista, mientras los salarios, los bonos y las acciones registraron fuertes subas medidas en dólares, los inmuebles avanzaron bastante menos, lo que los deja rezagados respecto de otros mercados.

“Tienen una suba potencial por delante muy grande, por lo que considero que hoy el poder de compra de los sueldos respecto al metro está muy bien. Y eso por lo general significa que van a subir las propiedades”, sostiene.

Sin embargo, advierte que esta situación podría no extenderse demasiado tiempo. El especialista considera que la recuperación del crédito hipotecario impulsará la demanda y contribuirá a reducir el stock disponible, un factor que podría traducirse en una suba gradual de los precios en los próximos años.

Cuánto cuesta comprar un departamento de 2 ambientes

De acuerdo con Zonaprop, un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados cuesta u$s 131.000, con un valor promedio de u$s 2510 por metro cuadrado.

Para otras tipologías, los valores de referencia son los siguientes:

• Monoambiente: una unidad de 40 metros cuadrados cuesta alrededor de u$s 110.000, a un promedio de u$s 2635 por metro cuadrado.
• Dos ambientes: un departamento de 50 metros cuadrados tiene un valor medio de u$s 131.000, a u$s 2510 por metro cuadrado.
• Tres ambientes: una unidad de 70 metros cuadrados alcanza los u$s 180.000, con un promedio de u$s 2458 por metro cuadrado.

Las diferencias pueden ser significativas según la ubicación. Puerto Madero continúa siendo el barrio más caro de la Ciudad, con un valor promedio de u$s 6.165 por metro cuadrado, mientras que Villa Lugano registra los precios más bajos, con u$s 1.071 por metro cuadrado.

Qué mirar para saber si una propiedad realmente está barata

Más allá del valor publicado, el especialista recomienda prestar atención a varios indicadores antes de tomar una decisión.

Uno de ellos es el margen de negociación. Según Briones, actualmente la diferencia entre el precio de publicación y el precio efectivo de cierre ronda entre el 5% y el 7%, lo que abre espacio para negociar.

También aconseja observar cuánto tiempo lleva publicado el inmueble. “Si una propiedad publicada en un portal como Zonaprop está publicada hace mucho tiempo, significa que algún problema tiene. O está cara o cuando la vas a ver tiene algún problema, o tiene alguna humedad, o las expensas son carísimas”, explica.

Por el contrario, asegura que las propiedades bien ubicadas y correctamente valuadas suelen venderse rápido. “Lo bueno vuela”, afirma.

Otra alternativa para encontrar oportunidades son las operaciones “off market”, es decir, inmuebles que todavía no fueron publicados masivamente en los portales y que pueden ofrecer mejores condiciones de negociación.

¿Conviene comprar ahora o esperar?

Para Briones, los valores actuales siguen ofreciendo margen de recorrido alcista. El especialista recuerda que el precio promedio de la Ciudad todavía se encuentra muy por debajo de los máximos alcanzados durante el ciclo inmobiliario de 2017.

“Hoy estamos casi un 50% abajo de la época de Mauricio Macri. Si volvemos a esos precios, tenemos una suba por delante del 50%”, sostiene.

Además, destaca que Buenos Aires se ubica entre las capitales más económicas de la región en términos inmobiliarios, pese a contar con indicadores de calidad de vida, oferta cultural, gastronomía y seguridad que la posicionan entre las ciudades más atractivas de América Latina.

“Buenos Aires está más barata que Santiago de Chile, Montevideo, San Pablo y Ciudad de México”, señaló.