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Tener una propiedad y volcarla al mercado locativo es un negocio cada vez menos atractivo. Es que la nueva ley de alquileres desalentó este tipo de inversiones en principio por tratase de contratos a tres años y por establecer un índice de incremento anual. Y es que con esta forma de indexación los propietarios pierden por lo menos dos meses de renta.
La nueva normativa establece que los contratos locativos tendrán un único incremento anual -poniendo fin a los aumentos semestrales- con un índice que elabora el Banco Central (BCRA). Se trata del ICL que contempla tanto la suba de los salarios como la inflación.
"Al percibir desde el mes inicial hasta el duodécimo mes el mismo monto de alquiler, la pérdida económica acumulada durante sólo esos doce primeros meses resulta algo superior a dos meses del valor inicialmente pactado", explican desde Reporte Inmobiliario.
"A esa pérdida producto de la erosión de la inflación sobre el poder de compra del alquiler recibido por el locatario debe adicionarse que en al mes 13, el alquiler inicial del segundo año de contrato, (para un contrato iniciado en Julio 2020) pudo actualizarse según ICL un 41 %", agrega el informe.
Así, tomando la diferencia del índice entre el 1° de julio de 2020 y el mismo día del año 2021, frente a la inflación del Indec del 48,3% (interanual en junio) "se arrancó el segundo año de contrato con un ingreso de alquiler real inferior en 7 puntos porcentuales al originalmente pactado un año atrás", remarca.
Pero, si bien a lo largo de un año, el propietario pierde valor adquisitivo por ese contrato como consecuencia de la inflación, "hay que tener en cuenta que ese valor inicial subió mucho en el último año; y si bien es cierto que la imposibilidad de incrementar los valores, genera que cada vez valga menos, se parte de una base mucho más alta", explica Federico González Rouco, economista especializado en real estate.
Lo cierto es que esta pérdida del valor en los contratos de alquiler es parte de la realidad que se vive en un contexto inflacionario, en la que el sueldo también cada vez vale menos.
"Cuándo todos los analistas dicen que la Ley de Alquileres hace que aumenten los precios, tiene que ver con esto. Incluye el efecto de pérdida a lo largo de los meses, una cosa va de la mano de la otra", remarca el economista.
Según datos de Zonaprop, en agosto la rentabilidad de un inmueble en alquiler era del 2,91% anual. Por lo que se necesitan 34,3 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% por debajo de lo requerido en mismo mes de 2020.
A futuro
La pregunta surge sola: si en un primer año ya se pierden más de dos meses de alquiler, ¿cuánto se pierde en un segundo o hasta tercer año de contrato?
"Qué va a pasar de acá a tres años es difícil de imaginar. Hay que proyectar la inflación y la evolución de los salarios. Si los salarios suben más que la inflación, entonces los propietarios perderán menos. Teniendo en cuenta que los valores se recuperan en el mes 12, 24 y 36", explica González Rouco.
Pero, en un escenario en donde los salarios están por debajo de los números inflacionarios, todo indicaría que con el paso de los años los contratos locativos se irán licuando. "Esto seguramente termina en un salto fuerte al renovar. Y así sucesivamente", finaliza.
"Resulta evidente que los salarios e ingresos de la población en general tampoco se actualizan en forma mensual como para ir acompañando la pérdida de poder adquisitivo, pero también está claro que a partir de la imposibilidad de pactar alquileres progresivos y/o actualizables con una periodicidad menor al año, la pérdida está siendo soportada únicamente por una de las partes, en este caso el propietario", concluyen desde Reporte Inmobiliario.