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Durante 2026, el aumento en el impuesto predial derivado de actualizaciones en los valores catastrales, comenzó a trasladarse de forma silenciosa a las rentas de oficinas, locales y naves industriales, con incrementos de hasta 30% en algunas zonas del país, de acuerdo con información de la plataforma inmobiliaria Spot2.mx.
Las actualizaciones, particularmente en corredores industriales y comerciales de la zona metropolitana de Monterrey, elevaron la base gravable del predial, lo que derivó en ajustes que ya se trasladan a contratos de arrendamiento, cuotas de mantenimiento y presupuestos de operación.
“En inmuebles comerciales, el predial y otros derechos rara vez se quedan en el papel, tarde o temprano se reflejan en la negociación de renta, en el mantenimiento o en el precio de salida de una compraventa”, señaló Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx.
Aunque las empresas suelen enfocarse en impuestos federales, una parte relevante de los costos inmobiliarios se determina a nivel local, a partir de cambios en valores catastrales, derechos municipales y permisos asociados a la propiedad.
En Jalisco, el Congreso local aprobó nuevas tablas de valores catastrales para 2026, lo que implica que, aun sin cambios en la tasa impositiva, el predial puede incrementarse si aumenta la base de cálculo.
“Incluso cuando la tarifa no cambia, el predial puede subir si sube la base”, explicó Macías.
En la Ciudad de México, además de la actualización de valores unitarios, se incorporó una matriz de puntos para instalaciones especiales y obras complementarias que puede elevar el valor catastral de inmuebles no habitacionales y mixtos hasta en 8%, conforme a modificaciones al Código Fiscal publicadas a finales de 2025.
Estas instalaciones incluyen elevadores, escaleras electromecánicas, sistemas de climatización o equipos contra incendio, mientras que las obras complementarias abarcan elementos como cisternas, bardas, patios o equipos de bombeo.
¿Qué es el valor catastral y por qué impacta tu renta?
El valor catastral es la base sobre la que se calcula el impuesto predial y es determinado por las autoridades locales con base en factores como la ubicación, el uso del inmueble, el tamaño y su equipamiento.
Esto implica que, aun sin cambios en la tasa del impuesto, un ajuste en ese valor puede elevar el monto a pagar.
En inmuebles comerciales, elementos como elevadores, sistemas de climatización o instalaciones contra incendio pueden incrementar esa base y, con ello, los costos asociados al inmueble, que eventualmente se trasladan a los inquilinos.
Costos invisibles que impactan la negociación
El efecto de estos ajustes ocurre en un mercado inmobiliario comercial con alta disponibilidad de espacios.
En lo que va de 2026, Spot2.mx registró más de 5.3 millones de metros cuadrados disponibles en el país, de los cuales 4.2 millones corresponden al segmento industrial, 661 mil a oficinas y 427 mil a retail, con 4,273 espacios publicados.
En este contexto, los costos asociados al predial y a permisos locales dejaron de ser un factor administrativo para convertirse en elementos que inciden directamente en la negociación, el precio por metro cuadrado y la rentabilidad de los proyectos.
“Cuando el mercado se acelera, el costo fiscal se vuelve un componente real del costo por metro cuadrado, aunque no siempre venga desglosado”, afirmó Macías.
Alertan por omisiones en presupuestos y contratos
El principal riesgo para empresas e inversionistas no radica únicamente en el incremento de impuestos, sino en no considerar estos ajustes dentro de la planeación financiera, especialmente en el primer trimestre del año, cuando se cierran presupuestos, se renuevan contratos y se presentan declaraciones anuales.
Dejar fuera estos costos puede generar presiones en el flujo de efectivo o cláusulas contractuales que no contemplen actualizaciones futuras.
Ante ello, Vianey Macías recomendó revisar tres aspectos antes de firmar o renovar contratos de arrendamiento: el mecanismo de actualización del predial y si se traslada al inquilino; los derechos locales que podrían activarse en caso de remodelaciones o ampliaciones; y si el valor catastral ya incorpora instalaciones especiales que incrementen la base del impuesto.
“La eficiencia inmobiliaria no empieza en el metro cuadrado, sino en entender todos los costos que ese metro arrastra”, concluyó Macías.