Vivir en una propiedad ajena, ya sea en calidad de prestada o alquilada, a menudo genera dudas sobre los derechos del ocupante y las posibilidades de adquirir la vivienda.
Lo cierto es que Código Civil Federal de México contempla una figura legal que, bajo ciertas circunstancias, permite a un ocupante convertirse en dueño legítimo. Se trata de la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva o prescripción positiva.
La usucapión es el proceso por el cual una persona que ha vivido en una propiedad sin ser el dueño legal puede adquirir su posesión y, eventualmente, su título de propiedad. Sin embargo, este proceso no es automático y está sujeto a condiciones estrictas, que además pueden variar según la legislación de cada entidad federativa.
Requisitos para convertirse el dueño de una propiedad de manera legal
El artículo 1151 del Código Civil Federal establece claramente los requisitos para que la posesión de un inmueble sea válida para la prescripción adquisitiva:
- En concepto de propietario: El ocupante debe comportarse como si fuera el dueño de la propiedad, realizando actos que solo un propietario haría, como el pago de impuestos, mantenimiento y mejoras.
- Pacífica: La posesión no debe haber sido obtenida mediante violencia o despojo.
- Continua: La ocupación debe ser ininterrumpida durante el periodo establecido por la ley.
- Pública: La posesión debe ser conocida por el dueño original y por terceros, sin ocultamiento.
Esta es la cantidad de años que se debe vivir en una casa para quedarse con ella
El artículo 1152 del Código Civil Federal de México diferencia los plazos para la usucapión en función de la "buena fe" o "mala fe" del ocupante:
- Buena Fe: Si el ocupante ha poseído el inmueble creyendo legítimamente que tiene derecho a él (por ejemplo, mediante un contrato inválido que desconocía), el plazo mínimo para adquirir la propiedad por usucapión puede ser de cinco años.
- Mala Fe: Si la posesión se obtuvo sin un título que la justifique o sabiendo que no se tiene derecho a la propiedad, el plazo mínimo se extiende a diez años.
Es fundamental recordar que estos plazos son los mínimos establecidos por la ley federal y pueden variar en cada estado de la República Mexicana, por lo que es crucial consultar la legislación local.
Es decir que para que una persona pueda apropiarse legalmente de una casa prestada, debe demostrar que ha vivido en el lugar durante el periodo legalmente establecido, sin haberla deshabitado y cumpliendo con las condiciones de posesión. No basta con la mera ocupación; es indispensable cumplir con todos los requisitos legales y, crucialmente, seguir el proceso judicial correspondiente para obtener el reconocimiento formal como propietario.
El nuevo propietario deberá asumir el pago de los impuestos y obligaciones legales pertinentes. Para evitar problemas futuros, los propietarios que presten o alquilen sus viviendas deben dejar claros los términos de la ocupación desde un inicio, idealmente a través de un contrato formal, lo que ayudará a prevenir confusiones y litigios en el futuro.