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Comprar una vivienda a una desarrolladora, constructora, promotora o inmobiliaria implica contar con determinadas garantías previstas por la legislación mexicana. La protección aplica cuando la operación está comprendida en la Ley Federal de Protección al Consumidor.
El artículo 73 Quáter establece distintos períodos de garantía según el tipo de problema que presente el inmueble: será de hasta cinco años para refacciones de cuestiones estructurales.
Qué dice el artículo 73 Quáter sobre las garantías
La legislación establece que todo bien inmueble cuya transacción esté regulada por la Ley Federal de Protección al Consumidor debe ofrecerse con una garantía correspondiente, cuyos plazos mínimos dependen del tipo de defecto.
La norma establece tres períodos principales:
- Cinco años: para cuestiones estructurales.
- Tres años: para problemas de impermeabilización.
- Un año: para los demás elementos del inmueble.
Todos estos plazos comienzan a contar desde la entrega real del bien al consumidor.
Se trata de una disposición vigente desde hace años: el artículo 73 Quáter tuvo su última reforma en el Diario Oficial de la Federación el 18 de enero de 2012.
Qué debe hacer el proveedor si aparecen fallas
Durante el período de garantía, el proveedor tiene la obligación de realizar sin costo para el consumidor los actos necesarios para reparar los defectos o fallas que presente el inmueble y que estén comprendidos por la garantía.
Esto significa que el comprador no debe asumir automáticamente el costo de una reparación cuando se trata de un defecto cubierto por la garantía legal.
La ley también establece una protección adicional cuando el inmueble debe ser reparado. El tiempo que duren las reparaciones no se contabiliza dentro del período de garantía. Una vez que el inmueble vuelve a ser reparado, comienza una nueva garantía para las reparaciones realizadas y las piezas sustituidas, mientras que para el resto del inmueble la garantía continúa.
La NOM-247-SE-2021, que regula la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación, establece además que estos plazos de garantía son irrenunciables.
Qué pasa si el problema persiste después de la reparación
El artículo 73 Quintus establece que, en esos casos, el proveedor debe realizar nuevamente las reparaciones necesarias. Además, pueden corresponder bonificaciones dependiendo de la gravedad del problema. Para defectos o fallas leves, la ley contempla una bonificación del 5% sobre el valor de la reparación, mientras que para defectos o fallas graves establece una bonificación del 20% de la cantidad señalada en el contrato como precio del inmueble.
La ley considera graves los defectos que afectan la estructura o las instalaciones del inmueble y comprometen su uso pleno o su seguridad, o bien los que impiden que el consumidor lo use, goce y disfrute conforme a su naturaleza o destino.
Si después de ejercer la garantía y recibir la bonificación correspondiente el proveedor no corrige los defectos graves, el consumidor puede optar por solicitar la sustitución del inmueble o pedir la rescisión del contrato, con el reintegro del monto pagado y los intereses que correspondan, conforme a las condiciones establecidas por la ley.
