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El mercado inmobiliario porteño comenzó 2026 con señales de mayor estabilidad tras los incrementos registrados en 2024 y 2025. Entre noviembre y enero los valores de publicación se movieron con menor volatilidad y, aunque en febrero el precio promedio del metro cuadrado registró una leve suba del 0,2%, la dinámica muestra contrastes entre distintos barrios de la Ciudad.
De acuerdo con el último informe de la plataforma Zonaprop, el valor medio del m² en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en U$S 2455 durante febrero. Con este nivel de precios, el costo estimado de un monoambiente ronda los U$S 108.000, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica cerca de los U$S 129.000. En tanto, una unidad de tres ambientes promedia los U$S S178.000.
Los barrios donde más bajaron los precios
A pesar del leve incremento del promedio general, varios barrios registraron caídas en los valores durante febrero. Entre los descensos más marcados aparecen:
- Parque Patricios: -1,21%
- Santa Rita: -0,80%
- Parque Avellaneda: -0,67%
- San Telmo: -0,60%
- Mataderos: -0,51%
- Constitución: -0,49%
- Liniers: -0,47%
- Colegiales: -0,35%
- Nueva Pompeya: -0,35%
- Parque Chas: -0,32%
En el caso de Parque Patricios, el metro cuadrado pasó de U$S 1759 en enero a U$S 1738 en febrero. Algo similar ocurrió en Santa Rita, donde el valor bajó de U$S 2123 a U$S 2106, y en Parque Avellaneda, que retrocedió de U$S1600 a U$S 1589.
En total, 18 barrios porteños registraron bajas mensuales. Incluso Puerto Madero, la zona más cara de la Ciudad, evidenció una leve corrección con una caída del 0,7% en el período.
Los barrios con bajas interanuales
Si se observa la comparación con febrero del año pasado, el número de zonas con retrocesos es más reducido. Solo cinco barrios muestran precios por debajo de los registrados un año atrás:
- Constitución: -2,80%
- San Nicolás: -2,61%
- La Boca: -1,56%
- Parque Patricios: -0,85%
- Retiro: -0,35%
Dentro de este grupo, Constitución y Parque Patricios se destacan porque presentan caídas tanto mensuales como interanuales. Actualmente, el valor medio del metro cuadrado se ubica en U$S 1814 en Constitución y U$S 1738 en Parque Patricios.
Los barrios donde más subieron
Mientras algunas zonas registraron bajas, otras experimentaron aumentos en febrero. Según el relevamiento, los incrementos más importantes se dieron en:
- Agronomía: 1,96%
- Montserrat: 1,51%
- Floresta: 1,49%
- Versalles: 1,33%
- San Cristóbal: 0,77%
El ranking de precios por metro cuadrado sigue encabezado por Puerto Madero, donde el valor medio alcanza los U$S 6157/m², consolidándose como la zona más exclusiva del mercado porteño.
Detrás se ubican Núñez, con un promedio de U$S 3407/m², y Palermo, con U$S 3387/m², barrios caracterizados por su alta demanda, conectividad y desarrollo inmobiliario.
En el otro extremo aparecen las zonas con valores más accesibles para comprar vivienda. Villa Lugano continúa siendo el barrio más económico, con un promedio de U$S 1097 por metro cuadrado.
Le siguen Nueva Pompeya, con U$S 1484/m², y La Boca, donde el valor ronda los U$S 1552/m², ambos muy por debajo del promedio general de la Ciudad.
Qué pasó con los precios según el tipo de propiedad
El comportamiento del mercado también varió según el tipo de unidad.
Los departamentos a estrenar registraron un leve incremento: pasaron de U$S 2924 por m² en enero a U$S 2932 en febrero, lo que implica una suba del 0,31%.
En contraste, las propiedades en pozo mostraron una corrección a la baja. El valor promedio cayó de U$S 3139 a U$S 3119 por m², equivalente a un descenso cercano al 0,64%.
Por último, los departamentos usados también mostraron un ligero aumento, al pasar de U$S 2208 a U$S 2215 por m², con una variación positiva del 0,32%.