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Acceder a un crédito hipotecario no significa que el banco financie el valor total de una vivienda. Las entidades prestan un porcentaje del inmueble y el comprador debe cubrir el resto con ahorros propios, además de los gastos de la operación.
¿Cuánto suelen financiar? El porcentaje depende de cada banco y del perfil del cliente. Por ejemplo, Santander informa una financiación de hasta el 70% para la compra de vivienda permanente, mientras que Banco Nación establece una asistencia de hasta el 75% del valor de compra o tasación, tomando el menor de ambos. BBVA, por su parte, ofrece financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad.
Esto significa que una persona que busca comprar una propiedad de u$s 100.000 puede necesitar entre u$s 20.000 y u$s 30.000 de ahorro propio, según la entidad que le otorgue el préstamo.
La siguiente cuenta toma como referencia tres porcentajes de financiación posibles. El cálculo es ilustrativo y no incluye gastos de escrituración, impuestos, seguros ni otros costos asociados a la operación.
Una propiedad de u$s 100.000 puede exigir hasta u$s 30.000 propios
El ejemplo más sencillo es el de una vivienda de u$s 100.000. Si el banco financia el 80%, el préstamo cubriría u$s 80.000 y el comprador debería aportar 20.000 dólares.
Con una financiación del 75%, el crédito alcanzaría u$s 75.000 y el ahorro necesario subiría a u$s 25.000.
Si la entidad financia el 70%, el comprador debería contar con u$s 30.000 para completar el precio de la propiedad.
A ese monto hay que sumarle los gastos vinculados con la compra. Como referencia, BBVA, por ejemplo, señala que el comprador debe contar con un ahorro equivalente al 20% del valor de la vivienda cuando la financiación llega al 80%, más un adicional estimado de entre 5% y 8% para gastos de escrituración e impuestos.
Cuánto cambia el ahorro necesario si la propiedad aumenta de precio
El porcentaje que financia el banco es una de las variables más importantes porque determina cuánto dinero propio necesita reunir el comprador.
Por ejemplo, una persona que consigue una financiación del 75% y busca una propiedad de u$s 100.000 necesita u$s 25.000 para completar el precio.
Si finalmente compra una vivienda de u$s 120.000, el crédito podría alcanzar u$s 90.000 y el ahorro necesario subiría a u$s 30.000. En tanto, en una propiedad de u$s 150.000, el aporte propio sería de u$s 37.500.
La diferencia se vuelve todavía mayor en los inmuebles de mayor valor. Para una vivienda de u$s 200.000, el comprador necesitaría u$s 50.000 si consigue una financiación del 75%.
El banco no siempre calcula el crédito sobre el precio de venta
Hay otro dato que puede cambiar la cuenta. Algunas entidades toman como referencia el menor valor entre el precio de compra y la tasación del inmueble.
Santander, por ejemplo, informa que el monto final del préstamo se calcula sobre el menor valor entre el precio de venta y el de tasación.
Esto significa que si una propiedad se vende por u$s 100.000 pero la tasación bancaria determina que vale u$s 90.000, el porcentaje de financiación puede aplicarse sobre ese valor menor.
Con una financiación del 75%, el préstamo sería de hasta u$s 67.500 y el comprador debería cubrir una diferencia de u$s 32.500 para completar los u$s 100.000 del precio, además de los gastos de la operación.
Qué mirar antes de pedir un crédito hipotecario
Así, el porcentaje de financiación no es el único dato que importa. Los créditos hipotecarios actuales son en su mayoría préstamos UVA, por lo que la deuda se actualiza por el CER y el costo final también depende de la tasa fija que cobre cada banco. Banco Nación, por ejemplo, ofrece su línea hipotecaria en UVA y establece diferentes tasas según el tipo de vivienda, el valor del inmueble y la vinculación del cliente.
Por eso, antes de elegir una propiedad conviene calcular tres números. El primero es el ahorro disponible para cubrir la parte que el banco no financia. Segundo, la cuota inicial y su relación con los ingresos del grupo familiar. Y tervero, el costo total de entrada que incluye además de la parte no financiada los gastos de escrituración, impuestos, seguros y otros costos de la operación.
La clave es que tener ingresos suficientes para pagar la cuota no alcanza para acceder a un hipotecario. También hay que llegar a la operación con el ahorro necesario para cubrir la parte de la vivienda que queda fuera del crédito.