Fuente: Archivo
Fuente: Archivo
En esta noticia
La compraventa de viviendas alquiladas genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más comunes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, especialmente, en qué circunstancias el nuevo dueño debe o no indemnizar al inquilino.
La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites precisos.
Lo que hay que saber sobre la ley de alquileres y sus disposiciones
Conforme a la normativa vigente, al realizarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume automáticamente el rol de nuevo arrendador y está obligado a mantener el respeto por el contrato existente.
Esto conlleva que, durante los primeros cinco años, en caso de que el anterior propietario fuera una persona física, o siete si se tratara de una persona jurídica, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones previamente acordadas, sin que surja la obligación de indemnizarlo.
La indemnización estipulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal.
Por ejemplo, si un contrato se formalizó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se transfiere en el octavo año, restarían dos años de alquiler por cumplirse, además de los cinco años protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Compensación a inquilinos por incumplimiento de la normativa de la ley de alquileres
La legislación también contempla los casos en los que tanto el arrendador como el inquilino acuerdan de manera expresa en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. En caso de que tal acuerdo exista, el nuevo propietario únicamente está obligado a respetar la vivienda arrendada hasta que se cumplan los cinco o siete años de protección legal. Una vez finalizado dicho período, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
La situación varía cuando el contrato firmado contempla una duración superior a esos plazos mínimos. En tal circunstancia, el nuevo propietario solo tiene la obligación de mantener el alquiler hasta completar esos cinco o siete años. Si el contrato se extiende más allá de dicho término, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo estipulado; sin embargo, la responsabilidad de indemnizarle no corresponderá al comprador, sino al vendedor de la propiedad.
Esto significa que el comprador nunca está obligado a pagar compensación económica alguna. La carga de la indemnización recae exclusivamente sobre el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que propone el artículo 14 de la LAU es inequívoco: el nuevo propietario no tiene que indemnizar al inquilino bajo ninguna circunstancia y solamente el anterior propietario deberá asumir esa responsabilidad si el contrato excede los cinco o siete años estipulados legalmente.
