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Lo habitual es pagarle una cuota al banco todos los meses por la hipoteca. Sin embargo, existe un producto financiero en España con el que puede ocurrir justo lo contrario: es el propietario quien recibe dinero de la entidad utilizando su vivienda como garantía.
Se llama hipoteca inversa y está especialmente pensada para mayores de 65 años. Permite obtener una cantidad de una sola vez o mediante pagos periódicos y, al mismo tiempo, seguir siendo propietario y viviendo en la casa.
Pero hay una condición fundamental: el dinero no es gratis. La hipoteca inversa es un préstamo, por lo que genera una deuda que aumenta con el paso del tiempo y que deberá resolverse posteriormente, normalmente tras el fallecimiento del titular.
Qué es una hipoteca inversa y por qué el banco puede pagarte cada mes
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con una vivienda. Su funcionamiento es prácticamente el contrario al de una hipoteca tradicional: en lugar de recibir inicialmente el dinero para comprar una casa y devolverlo después mediante cuotas, el propietario obtiene liquidez utilizando un inmueble que ya posee como garantía.
El dinero puede recibirse de diferentes maneras. Una posibilidad es obtener una cantidad de una sola vez y otra consiste en recibir pagos periódicos, por ejemplo mensuales. El importe dependerá, entre otros factores, del valor de la vivienda, la edad del titular y las condiciones contratadas.
El propietario no tiene que vender la casa ni dejar de vivir en ella por contratar este producto. Además, la deuda no disminuye como ocurre habitualmente con una hipoteca convencional, sino que va creciendo a medida que se recibe dinero y se acumulan los intereses.
Por eso, decir que con una hipoteca inversa “el banco te paga” permite explicar de manera sencilla su funcionamiento, pero tiene un matiz importante: cada cantidad recibida forma parte de un préstamo que deberá devolverse.
Quién puede pedir una hipoteca inversa en España
La regulación específica de la hipoteca inversa está recogida en la Ley 41/2007. Para acogerse al régimen previsto por esta norma sobre la vivienda habitual, el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar deben ser mayores de 65 años, personas dependientes o personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
La vivienda utilizada como garantía debe estar tasada y asegurada contra daños. La legislación establece además que la deuda solo será exigible cuando fallezca el prestatario o, cuando así esté previsto en el contrato, el último de los beneficiarios.
Durante ese tiempo, el titular continúa siendo propietario de la vivienda. La hipoteca inversa, por tanto, no equivale a vender la casa al banco a cambio de una mensualidad.
Otro aspecto relevante afecta a Hacienda. La Agencia Tributaria establece que las cantidades recibidas mediante una hipoteca inversa que reúna los requisitos legales no tributan en el IRPF, ya que proceden de un préstamo y no constituyen una renta.
Qué pasa con la vivienda y la hipoteca inversa cuando fallece el propietario
Una de las dudas más habituales aparece con la herencia. Cuando fallece el titular de una hipoteca inversa, el banco no se queda automáticamente con la vivienda. Los herederos reciben el inmueble, pero también deben afrontar la deuda acumulada.
Si quieren conservar la casa, pueden cancelar el préstamo utilizando sus propios recursos o buscar financiación para hacerlo. El Banco de España explica que también pueden recurrir, por ejemplo, a un préstamo hipotecario convencional si necesitan financiar el pago.
Otra posibilidad es vender la vivienda y utilizar parte del dinero obtenido para cancelar la deuda. La cantidad restante, si la hubiera después de pagar lo adeudado, permanecería dentro de la herencia.
Por eso, antes de contratar una hipoteca inversa resulta fundamental conocer cuánto dinero se recibirá, qué intereses se aplicarán y cómo evolucionará la deuda. Puede proporcionar liquidez durante la jubilación sin vender inmediatamente la casa, pero sigue siendo un producto financiero que genera una obligación de devolución.