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Una de las interrogantes más frecuentes que se plantean entre arrendadores y arrendatarios es la cuestión de qué sucede con el contrato de alquiler en el momento en que el inmueble cambia de propietario y, particularmente, en qué circunstancias el nuevo dueño está obligado o no a compensar al inquilino.
La aclaración se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, la cual regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece limitaciones precisas.
Ley de alquileres: información clave y sus disposiciones
Es fundamental que los nuevos propietarios comprendan que la continuidad del contrato de arrendamiento es un derecho del inquilino, garantizando así la estabilidad en su situación habitacional.
De acuerdo a la normativa, cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente. Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones acordadas, sin que exista obligación de indemnizarle.
Indemnización a inquilinos por incumplimiento de la Ley de Alquileres
La situación cambia cuando el contrato firmado contempla una duración superior a esos plazos mínimos. En tal caso, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta cumplir esos cinco o siete años.
Esto implica que el comprador nunca está obligado a pagar una compensación económica. El peso de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos fijados por la ley.
La indemnización establecida por la LAU equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler por cumplir más allá de los cinco protegidos. En ese caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Sigue siendo relevante que la ley también contempla los supuestos en los que arrendador e inquilino pactan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si este acuerdo existe, el nuevo dueño solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
El equilibrio que propone el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene que indemnizar al inquilino en ningún supuesto y solo el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
Si el contrato va más allá, el arrendatario puede ver extinguido su derecho antes del plazo pactado, pero el responsable de indemnizarle no será el comprador, sino el vendedor de la vivienda.