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Una de las preocupaciones más comunes que surgen entre arrendadores y arrendatarios -en lo que respecta a la compraventa de viviendas alquiladas- es la situación del contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, en particular, las circunstancias bajo las cuales el nuevo propietario debe o no debe indemnizar al inquilino.
La solución se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites específicos.
Ley de alquileres: claves y novedades importantes
Es fundamental que los nuevos propietarios reconozcan la importancia de respetar los términos establecidos en el contrato de arrendamiento, ya que esto garantiza la estabilidad y la seguridad del inquilino.
La normativa protege los derechos de los arrendatarios, asegurando que no sufran daños a causa de cambios en la titularidad de la propiedad.
De acuerdo con la normativa, al realizarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe cumplir con el contrato vigente.
Esto significa que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era persona jurídica, el arrendatario mantiene su derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones pactadas, sin que exista obligación de indemnizarle.
Indemnización a inquilinos por incumplimiento de la ley de alquileres
Es fundamental señalar que la ley también prevé situaciones en las que el arrendador y el inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. En caso de que tal acuerdo exista, el nuevo propietario únicamente está obligado a respetar la vivienda arrendada hasta completar el período de cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
La situación se modifica cuando el contrato suscrito establece una duración que excede los plazos mínimos. En este contexto, el nuevo propietario solamente tiene la obligación de mantener el alquiler hasta cumplir los cinco o siete años estipulados.
El equilibrio que propone el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ningún supuesto y solo el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
Si el contrato se extiende, el arrendatario podría perder su derecho antes de lo acordado; en este caso, la indemnización será responsabilidad del vendedor, no del comprador de la vivienda.
Esto implica que el comprador nunca está obligado a pagar una compensación económica. La responsabilidad de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
La indemnización establecida por la LAU equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato fue firmado por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda es vendida en el año ocho, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
