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Las decisiones patrimoniales dentro de una familia suelen apoyarse en la confianza. Sin embargo, cuando se trata de bienes como una vivienda, esa confianza no siempre es suficiente para garantizar seguridad jurídica.
En los últimos años, las donaciones de vivienda de padres a hijos han ganado protagonismo en España. Pero junto a ese aumento, los expertos advierten sobre errores frecuentes que pueden derivar en problemas legales, especialmente cuando hay matrimonios o divorcios de por medio.
Una advertencia clave sobre las donaciones en matrimonio
En un vídeo de TikTok, la abogada Nuria Vargas, especialista en derecho civil y gerente del bufete Vilches Abogados, plantea el problema de forma directa. “Si recibes una donación de tus padres para adquisición de vivienda habitual y estás casado, es muy importante que esa donación se formalice correctamente en documento público y sin mezclar patrimonios del matrimonio” .
La advertencia no es menor. Según explica, muchas personas desconocen las implicaciones jurídicas de incorporar ese bien o dinero al patrimonio común. En ese escenario, una donación que en principio era individual puede terminar generando derechos para el cónyuge.
Además, Vargas abre otro interrogante que suele pasar desapercibido: “¿Puede revocarse esa donación que te hicieron tus padres siempre y cuando ese dinero o esa vivienda la aportaste al matrimonio?”. La respuesta, señala, es afirmativa en determinados casos. Esto introduce un nivel adicional de complejidad en este tipo de operaciones.
Qué dice la ley sobre las donaciones de vivienda en España
El marco legal respalda esta necesidad de formalización. El Código Civil establece que la donación de bienes inmuebles debe realizarse obligatoriamente en escritura pública para que tenga validez. Sin este requisito, la operación no produce efectos jurídicos.
Organismos como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) también lo confirman. En su análisis sobre este tipo de operaciones, señala que la donación de una vivienda “debe formalizarse necesariamente en escritura pública” ante notario.
Este paso no solo valida la transmisión. También permite inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, lo que otorga seguridad jurídica frente a terceros. En ausencia de este procedimiento, pueden surgir disputas sobre la titularidad, especialmente en contextos de separación o herencia.
Riesgos legales y fiscales que muchas personas desconocen
Uno de los principales errores es pensar que la donación se limita a un acuerdo familiar. En la práctica, implica consecuencias legales y fiscales que deben contemplarse desde el inicio.
Desde el punto de vista jurídico, la mezcla de patrimonios puede generar conflictos en caso de divorcio. Si el bien donado se integra en el patrimonio común, puede ser objeto de reparto, lo que contradice la intención original de los padres. De ahí la insistencia en mantener la separación y documentar correctamente la operación.
En el plano fiscal, las donaciones de inmuebles están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya regulación varía según la comunidad autónoma. En regiones como Madrid, existen bonificaciones relevantes, pero condicionadas a que la donación esté formalizada en escritura pública.
Además, el donante puede enfrentar tributación en el IRPF por la posible ganancia patrimonial, mientras que el receptor debe asumir otros costes como la plusvalía municipal. Todo esto convierte a la donación en una operación más compleja de lo que aparenta.
En este contexto, la recomendación de especialistas como Nuria Vargas adquiere un peso concreto. No se trata solo de cumplir una formalidad, sino de evitar que una ayuda familiar termine derivando en un conflicto legal difícil de resolver.