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La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites precisos.
La compraventa de viviendas alquiladas genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más comunes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, especialmente, en qué circunstancias el nuevo dueño debe o no indemnizar al inquilino.
Guía completa de la ley de alquileres y sus normativas
De acuerdo con la normativa vigente, al realizarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume automáticamente el rol de nuevo arrendador y tiene la obligación de mantener el contrato existente.
Esto conlleva que, durante los primeros cinco años si el propietario anterior era una persona física, o siete si se trataba de una persona jurídica, el arrendatario tiene el derecho de permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones previamente acordadas, sin que exista la necesidad de indemnización.
La indemnización estipulada por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal establecido.
Por ejemplo, si un contrato fue firmado por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler pendientes más allá de los cinco años protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Indemnización a inquilinos por incumplimiento de la normativa de alquileres
La situación cambia cuando el contrato firmado contempla una duración superior a esos plazos mínimos. En tal caso, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta cumplir esos cinco o siete años.
Ahora bien, la ley también contempla los supuestos en los que arrendador e inquilino pactan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.
Esto implica que el comprador nunca está obligado a pagar una compensación económica. El peso de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos fijados por la ley.
El equilibrio que propone el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene que indemnizar al inquilino en ningún supuesto y solo el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
Si este acuerdo existe, el nuevo dueño solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
Si el contrato va más allá, el arrendatario puede ver extinguido su derecho antes del plazo pactado, pero el responsable de indemnizarle no será el comprador, sino el vendedor de la vivienda.