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Los nubarrones se resisten a abandonar el negocio del real estate español. A la enorme dificultad de acceder a una vivienda, sea a través de la compra o en alquiler, se suma ahora la ola de despidos que sufren las actividades inmobiliarias como producto de los escollos que deben sortear – y no con mucha suerte – los ciudadanos que cada día intentan hacerse de una casa o piso.
Para contextualizar este fenómeno hay que remontarse a las últimas tres décadas cuando el mercado de bienes raíces experimentó una fuerte transformación empujándolo a una restricción en el acceso de una vivienda.
Veamos. Si en la década del noventa alcanzaban cuatro salarios anuales para comprar una casa en España, hoy se necesitan más de siete. Aunque este dato esconde una paradoja.
En efecto, hoy una hipoteca representa alrededor del 31% del salario medio, frente al 40% de 1995, lo que indica que el esfuerzo mensual disminuyó, aunque el precio de la vivienda creció muy por encima de los salarios, según el análisis del mercado hipotecario de iAhorro.
El estudio explica el desplazamiento del problema desde la cuota hacia la entrada inicial y explica porqué el acceso a la compra de vivienda es hoy más complejo, pese a unos tipos de interés más bajos y plazos de amortización más largos que hace treinta años.
En cuanto a la subida de precios, ésta se debe en el desacople entre oferta y demanda. O, en otras palabras, lo que falta es vivienda. Después de la gran crisis de 2008 España no fue capaz de recuperar la capacidad de producción, lo que llevó a una situación de infraproducción de vivienda.
El Banco de España lo pone en números: El déficit está en 700.000 residencias y, lo que es peor, esa cifra no para de crecer. ¿El motivo? Se crean más hogares que nuevas viviendas.
Se calcula que en 2025 los visados de obra de dirección de obra alcanzarán los 139.000, número por debajo a 180.000 hogares nuevos que se generan cada año.
¿Cómo afecta en el empleo?
Así las cosas, este desacople entre las dos principales variables del mercado terminó afectando el número de empleados que genera el sector. Porque las empresas que intervienen en este negocio perdieron más de de 20.000 ocupados en el cuatro trimestre de 2025, según la Encuesta de Población Activa (EPA).
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Esta cifra se aleja de máximos y deja un balance negativo en el año, que se traducen en el mayor descenso trimestral de la serie histórica.
Blanco sobre negro, a finales del ejercicio pasado, el volumen de ocupados en el sector inmobiliario se situó en 166.900 personas, muy por debajo del récord que alcanzó en verano con 187.700 asalariado, el dato más bajo en año y medio.
Pero hay más. Idealista destaca que la contracción de 20.800 empleos en los últimos tres meses del ejercicio, provocó, además, que el saldo de 2025 sea negativo, con la pérdida de 7900 empleos en las actividades inmobiliarias.
“Un resultado que contrasta con el momento de ebullición que vive el sector y que es una señal tanto del cambio de modelo productivo que está en ciernes como de la falta de oferta residencial, según los expertos consultados por Idealista.
Mayor cantidad de autónomos
De acuerdo a Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria nacional FADEI y AMADEI, de Madrid, este ajuste laboral que contrasta de forma evidente con el dinamismo que siguen mostrando las compraventas, la inversión y la demanda de servicios inmobiliarios, indica que “nos encontramos ante un fenómeno que no responde a una contracción del mercado, sino a transformaciones estructurales del empleo en el sector”.
En su opinión, una de las principales razones que lo explican es “la precarización estadística del trabajo inmobiliario, marcada por el peso creciente de los autónomos y las fórmulas de colaboración mercantil que no siempre se reflejan adecuadamente en las categorías clásicas de la EPA”.
Gómez Huecas añade que a ello se suman otros factores como la externalización de funciones, la digitalización de procesos y el uso intensivo de plataformas tecnológicas, “que permiten mantener, e incluso aumentar, la actividad con menos empleo directo”.
Por su parte, consultado por Idealista José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), matiza las causas de los datos de la EPA ya que no cree que los datos respondan a un descenso generalizado del empleo en las agencias inmobiliarias, “sino a un ajuste selectivo dentro del sector, muy vinculado a la evolución del mercado de oferta”.
Miguel de la Fuente, responsable de logística y manufacturas, ingeniería, arquitectura, construcción y ventas de Hays, compañía especializada en la selección de personal cualificado y profesional, coincide con el presidente de FADEI e insiste en que la fuerte caída del número de ocupados “no viene de un desplome del mercado, sino de un cambio silencioso en cómo funciona”.
Para enseguida afirmar que “se venden pisos, pero no muchos más que antes, y con menos personas involucradas por operación para ser más rentable”.
Tanto Alfaro como De la Fuente creen que el sector continuará avanzando hacia una mayor concentración y profesionalización, con agentes integrándose en estructuras más sólidas y modelos de negocio más eficientes.
Los expertos concluyen que ante un mercado que exige mayor preparación, sobrevivirán las agencias que aporten valor real, conocimiento y profesionalidad, además, siguen, que saldrán reforzadas de este nuevo ciclo.