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Por precisos que sean, los datos estadísticos están hechos de números que a primera vista en algunos casos pueden incluso parecer contradictorios. Y la evolución del mercado inmobiliario no escapa a esta regla. Porque, y a pesar del aumento de la venta de vivienda en los primeros siete meses del año, para una parte significativa de la sociedad española la posibilidad a tener una casa en propiedad parece un sueño cada vez más lejos de realizar.
De hecho, según Provivienda, una organización sin ánimo de lucro que trabaja para garantizar el derecho a la vivienda, cuatro de cada 10 hogares se empobrecen al pagar el alquiler y el 60% de los hogares tienen algún problema de vivienda. Gema Gallardo, directora general de Provivienda, descarta una burbuja inmobiliaria porque señala que esta situación es, incluso, más preocupante.
También BBVA Research y un estudio realizado conjuntamente por Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) no ven posible una próxima burbuja inmobiliaria. De los argumentos que unos y otros utilizan para descartar ese fenómeno sobresale el que explica el aumento de la vivienda por un debilitamiento de la demanda.
De acuerdo a la división de análisis de la entidad vasca, si bien la venta de viviendas aumentó un 6,3% interanual en los primeros siete meses del año, observa una desaceleración reciente, que afecta tanto a viviendas nuevas como usadas. “Detrás de este peor comportamiento”, explican los economistas de BBVA Research, “está la escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda”.
Por su parte, la firma de visados de vivienda de obra nueva mostró un crecimiento de casi el 11% interanual en los siete primeros meses del año. “Un avance insuficiente para dar respuesta a la demanda insatisfecha que podría acumularse entre 2021 y 2025 de 625.000 hogares”, apunta el Observatorio. Y avanza que mientras no consiga acelerarse el proceso de transformación del suelo, aumente la seguridad jurídica y se solvente el problema de la falta de mano de obra, “los avances serán lentos”.
El precio evidencia desequilibrios en el mercado
El encarecimiento está siendo intenso pese a la desaceleración de la demanda. En la primera mitad de 2025 el precio creció el 9,7% en tasa interanual. Pese a ello, el precio, en términos reales, se encuentra todavía un 30% por debajo de los máximos de 2007.
Asimismo, la escasez de producto también aqueja al alquiler, donde las rentas muestran subidas más intensas que las del producto de venta, esto es un 34% frente 22% entre 2019 y el segundo trimestre de 2025.
Así las cosas, y más allá de que distintos factores seguirán apoyando el crecimiento de la demanda, las previsiones de BBVA Research apuntan a que la falta de oferta a precio asequible puede limitar el avance de las ventas en lo que queda de 2025 en un 0,5%, situación que agudizará en 2026 con un incremento del 0,3%.
“La construcción de vivienda nueva crecerá (un 10% 2025 y un 12% en 2026), pero de manera insuficiente y no evitará que el precio de la vivienda crezca con fuerza tanto en 2025, que se espera en torno al 10% como en 2026, estimado en un 7%”
En concreto, para BBVA Resarch los factores que redundan en costes elevados y rentabilidades relativamente bajas respecto a lo que se observa en otros países de la eurozona, lo que explica, en parte, la baja inversión, hay que destacar la lentitud en el desarrollo del suelo, la incertidumbre normativa y la escasez de mano de obra.
“Hace falta consenso político e institucional para acometer reformas que dinamicen el sector”, apuntan el Observatorio. “Si bien es bienvenido el presupuesto destinado al nuevo Plan de Vivienda 2026-2030, la falta de consenso va a ser una traba para alcanzar los objetivos globales perseguidos. En el contexto actual de escasez de producto es necesario centralizar los esfuerzos en medidas para aumentar la oferta de compra y alquiler. Además, es deseable una mayor coordinación entre administraciones públicas”.
Porqué no habrá burbuja inmobiliaria
De acuerdo al estudio de Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) estamos en presencia ante una coyuntura diferente a la de 2007, desestimando motivos económicos e inmobiliarios que justifiquen una burbuja, ya que la banca es hoy mucho más prudente y el crédito hipotecario previsto para 2025 alcanzará los 85.000 millones de euros, un 50% menos que en 2026 en términos nominales.
Ambas entidades también destacan que los depósitos de familias y empresas superan a los créditos concedidos, reflejando un sistema financiero equilibrado. “A esto se suma un superávit económico cercano al 4% del PIB y la expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) reduzca los tipos de interés, configurando un escenario de estabilidad que descarta una caída abrupta de precios y ventas”.
Así las cosas, el incremento del precio de la vivienda responde a una escasa oferta, y no a una elevada demanda, sin indicios de un aumento significativo de la primera ni de una desaparición súbita de la segunda.
“La conclusión es que estamos ante un boom inmobiliario que se prolongará, como mínimo, hasta el último trimestre de 2027, con un traslado masivo de los jóvenes (menores de 40 años) desde el mercado de alquiler al de compra”.
Pronóstico de lo que se viene
Forcadell y la UB tras descartar la existencia de una situación de nueva burbuja inmobiliaria vaticinan que en 2026, el precio de la vivienda aumentará alrededor del 8% y las ventas sobre el 7,5%. También que en 2026, el precio de la vivienda aumentará alrededor del 8% y las ventas sobre el 7,5%.
Así pues, el próximo año, las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades, se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior. Mientras la venta de inmuebles de segunda mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades.
“Los principales impulsores del mercado volverán a ser la escasez y carestía del alquiler, un importe del arriendo superior al de la cuota hipotecaria, una elevada estabilidad en el empleo, un aumento del salario real, un reducido tipo de interés hipotecario y un incremento del crédito concedido por la banca”, vaticinan ambas instituciones.
