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El mercado inmobiliario español vive hace años una situación de tensión extrema. Los precios del alquiler han subido más de un 70% en la última década y millones de jóvenes han perdido capacidad económica y consideran un sueño imposible comprar una vivienda.
En este contexto, la solución más habitual para muchos hijos que no pueden acceder a una vivienda propia es la que siempre ha existido: vivir en un piso que les ceden sus padres sin pagar nada.
Sin embargo, el experto inmobiliario Sergio Gutiérrez explicó que esa solución, que a primera vista parece la más sencilla, tiene una trampa fiscal que muy pocos propietarios e inquilinos conocen.
En un vídeo difundido en redes sociales, el experto aclaró los problemas de esta medida: “Hacienda te puede exigir impuestos si vives en casa de tus padres”. La razón es que la Agencia Tributaria puede interpretar esa cesión gratuita como una donación encubierta, y reclamar el impuesto de donaciones correspondiente.
¿Cuándo Hacienda considera que vivir gratis es una donación?
La distinción clave que establece Gutiérrez es sencilla: si el hijo comparte domicilio con sus padres en la misma vivienda, conviviendo bajo el mismo techo, no hay donación a efectos fiscales. La situación es la habitual de cualquier familia que vive junta y no tiene implicaciones tributarias.
El problema surge en el segundo escenario: cuando los padres disponen de un piso vacío y lo ceden a su hijo como residencia habitual sin ninguna contraprestación económica. Según Gutiérrez, los hechos pueden ser suficientes para que Hacienda reclame el tributo, independientemente de que la operación nunca se haya formalizado por escrito.
Esto ocurre porque tanto la Agencia Tributaria como las administraciones autonómicas prestan especial atención a las transmisiones de bienes entre padres e hijos, tanto en el impuesto de sucesiones como en el impuesto de donaciones.
Por qué el impuesto de donaciones puede ser más caro que el de sucesiones
La advertencia de Gutiérrez no acaba en el riesgo de que Hacienda reclame. Va más allá: el impuesto de donaciones puede resultar económicamente más gravoso que el impuesto de sucesiones, dependiendo de la comunidad autónoma en la que esté ubicado el inmueble.
Hay comunidades con bonificaciones amplias en el impuesto de sucesiones, que en la práctica hacen que heredar una vivienda de los padres tenga un coste fiscal casi nulo.
Pero esas mismas comunidades pueden aplicar tipos más elevados en el impuesto de donaciones cuando la transmisión se produce en vida.
Si el hijo ocupa la vivienda de forma gratuita hasta el fallecimiento de sus padres y posteriormente la hereda, Hacienda podría entender que la transmisión efectiva se produjo antes del fallecimiento, activando el impuesto de donaciones con carácter retroactivo.
Qué alternativa recomienda el experto para evitar el problema
La solución que plantea Gutiérrez es tan práctica como poco utilizada: formalizar un contrato de alquiler entre padres e hijos, aunque sea a un precio simbólico o incluso reducido.
Ese contrato, debidamente registrado y sujeto a tributación, convierte la cesión gratuita en una relación arrendaticia legal y elimina el riesgo de que Hacienda la reclasifique como donación.
El alquiler entre familiares tiene sus propias reglas. La Agencia Tributaria exige que la renta pactada no sea inferior al valor de mercado de inmuebles similares en la misma zona, ya que de lo contrario podría considerarse una donación parcial por la diferencia.
