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En España, el parque de viviendas alquiladas por particulares pasó de 1,9 millones en 2016 a más de 2,57 millones en 2023, según un informe del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 elaborado en colaboración con el CSIC.
Asimismo, los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE muestran que el 20,2% de los hogares españoles vivía de alquiler en 2025.
En este contexto, en muchos casos pueden surgir dudas y conflictos respecto a quién debe cubrir los gastos cuando un inmueble alquilado sufre algún desperfecto o precisa una reparación. Para ello, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles debe asumir el inquilino.
¿Quién debe hacerse cargo de las reparaciones de un inmueble alquilado?
Según explicita el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”.
De esta forma, el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, a excepción de que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Por el contrario, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino. En este supuesto pueden incluirse determinados desperfectos menores ocasionados por el uso habitual de la vivienda.
También deberá asumir aquellos daños que sean imputables a su actuación directa. Por ejemplo, una ventana rota por un golpe no tiene la misma consideración que un desperfecto producido por la antigüedad o el deterioro de una instalación.
En cambio, cuando una reparación sea necesaria para la mantener la habitabilidad de la vivienda y el deterioro no sea responsabilidad del arrendatario, el propietario deberá asumir el gasto. Esto puede atribuirse a determinados daños provocadas por la antigüedad de las instalaciones o de desperfectos estructurales de la vivienda.
De esta forma, también también se vuelve importante revisar las cláusulas del contrato de alquiler para conocer qué obligaciones han asumido las partes respecto al mantenimiento y los desperfectos de la vivienda.
Sin embargo, esto no puede contradecir las obligaciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos ni imponer al inquilino condiciones que reduzcan los derechos que le reconoce la normativa.
¿Qué puede hacer un inquilino si necesita una reparación urgente?
La Ley de Arrendamientos Urbanos también establece cómo debe actuar el inquilino cuando detecta un desperfecto que corresponde reparar al propietario. Según el artículo 21, deberá comunicar al arrendador la necesidad de realizar las reparaciones en el plazo más breve posible. De la misma forma, deberá permitir que este o los técnicos que designe comprueben el estado de la vivienda.
Sin embargo, cuando se trata de una reparación urgente destinada a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el arrendatario podrá realizarla previa comunicación al propietario y exigir posteriormente el reembolso del importe correspondiente.
Asimismo, la normativa también contempla qué sucede cuando las obras de conservación no pueden aplazarse hasta que finalice el contrato de alquiler. En estos casos, el inquilino deberá aceptarlas aunque le ocasionen molestias o le impidan utilizar temporalmente una parte de la vivienda.
No obstante, si las obras se prolongan durante más de 20 días, la renta deberá reducirse de forma proporcional a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se haya visto privado durante ese periodo.
