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Las donaciones de inmuebles en vida han crecido en España durante los últimos años hasta superar las 54.000 en 2024, lo que ha marcado un aumento del 68% desde 2017. Esta alternativa se ha popularizado por la dificultad del acceso a la vivienda que afrontan miles de jóvenes, aunque la carga fiscal adicional puede suponer un miedo a la hora de otorgar o recibir la herencia.
Donar una vivienda a un hijo no es una operación sencilla desde el punto de vista fiscal y es fundamental conocer bien las ventajas y desventajas tributarias que puede implicar esta transacción.
Una de las transacciones más relevantes es aquella que tiene como protagonistas a los mayores de 65 años. Cuando se dona la vivienda habitual a partir de esa edad, el donante puede quedar exento de pagar IRPF, ya que Hacienda no considera que exista ganancia patrimonial.
De esto ha hablado David Jiménez, abogado y experto en herencias, en su paso por el podcast de la notaria María Cristina Clemente. Según el experto, existen varios factores a tener en cuenta, incluso más de los que la mayoría imagina: “Existen varias variables, existe la variable fiscal y la variable civil, que son las consecuencias que tiene que tú le entregues tu propiedad a otra persona”.
donar vivienda habitual sin impuestos adicionales
Desde una perspectiva fiscal, uno de los errores más frecuentes es suponer que no se generará ningún impuesto por la donación. “Dado que en diversas comunidades autónomas existe una bonificación, esto conduce a las personas a pensar que el impuesto por donaciones de padres a hijos puede estar bonificado hasta en un 99% o que consideran que no deben abonar nada”, advierte.
No obstante, según Jiménez, la situación es más compleja: “Es fundamental tener presente que existen tres niveles de administración: local, municipal, autonómica y estatal. En este contexto, es imperativo analizar los impuestos que se ven influenciados por la donación o herencia”.
Para ilustrar de manera más clara lo que se debe tributar, Jiménez subraya tres de los impuestos involucrados: “El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es a cargo del receptor en el caso de donaciones y del heredero en el caso de herencias; la plusvalía municipal, aplicable a la donación de inmuebles urbanos, y el IRPF, que afecta directamente al donante”.
Cómo eludir el IRPF en la donación de una vivienda
De acuerdo con Jiménez, el IRPF es un tributo que frecuentemente es ignorado en este tipo de transacciones: “Todos lo consideran una simple formalidad, lo que implica que si se dona una vivienda a un hijo, en la declaración de la renta se debe tributar, ya que, a los efectos de Hacienda, es como si se hubiese vendido el inmueble y se generara una ganancia patrimonial”.
Jiménez presenta un ejemplo concreto: “Si adquiero una casa por 100 y se la cedo a mi hijo por 200, he obtenido una ganancia de 100 y estaré obligado a tributar por el IRPF”. No obstante, puntualiza que existen circunstancias en las que esta tributación puede ser eludida, como ocurre cuando se registra una pérdida patrimonial y la vivienda se dona a un precio inferior al de adquisición, o si se trata de la residencia habitual de una persona mayor de 65 años, en cuyo caso se encuentra exenta.