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La gestión de los alquileres turísticos ha emergido como un asunto de gran relevancia en las principales ciudades de España. El incremento de propiedades destinadas a uso vacacional ha elevado los precios de la vivienda, disminuido la oferta para los residentes y generado tensiones en las comunidades.
Con este contexto, el Gobierno ha promulgado la Ley Orgánica 1/2025, que entró en vigor el 3 de abril pasado.
Esta normativa modifica de manera significativa la Ley de Propiedad Horizontal y otorga a los vecinos un poder fundamental: decidir si un propietario puede alquilar su vivienda a turistas.
La medida tiene como objetivo frenar la proliferación de plataformas como Airbnb o Booking, fortalecer el control sobre los alquileres de corta duración y restituir miles de viviendas al mercado residencial. Según el Ejecutivo, la prioridad es asegurar el acceso a la vivienda habitual frente a la especulación turística.
Aprobación vecinal para el uso turístico de una vivienda
La normativa es inequívoca: ningún propietario podrá iniciar un alquiler turístico sin la aprobación de su comunidad. Para ello, se requiere una mayoría reforzada de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
En caso de no cumplir con este requisito, el alquiler no podrá llevarse a cabo. Además, el presidente de la comunidad tiene la facultad de “exigir el cese inmediato de la actividad e incluso emprender acciones legales”.
Si bien esta medida no afecta a las viviendas ya registradas como turísticas antes del 3 de abril, estas podrán enfrentar un recargo del 20% en los gastos comunes, siempre que la comunidad lo apruebe en junta.
Las sanciones por incumplir esta nueva regulación son significativas: las comunidades autónomas podrán imponer multas de hasta 600.000 euros.
Pisos turísticos registrados y nuevas obligaciones
El Gobierno ha establecido de manera categórica que la reforma no tendrá efectos retroactivos. Los pisos turísticos que ya se encuentran debidamente inscritos podrán continuar con sus operaciones.
No obstante, deberán cumplir con nuevas obligaciones que se implementarán.La Dirección General de Seguridad Jurídica enfatizó en enero de 2025 que esta normativa se aplica exclusivamente a las viviendas registradas como turísticas.
Los alquileres de temporada, que se realizan por meses y carecen de inscripción en el registro, quedan excluidos de este marco regulatorio, a menos que se modifiquen los estatutos de la comunidad de propietarios mediante un consenso unánime.
Esto implica que los vecinos tendrán la facultad de bloquear la creación de nuevos pisos turísticos, pero no podrán intervenir en los alquileres temporales tradicionales, los cuales seguirán sujetos a la necesidad de acuerdos unánimes.
El plan del Gobierno: mayor control y reducción de la especulación
La estrategia oficial se complementa con la creación de la Ventanilla Única Digital, un sistema centralizado que permitirá supervisar todas las propiedades de corta duración. A partir de julio de 2025, será obligatorio para propietarios y plataformas, lo que facilitará una mayor transparencia y agilizará las inspecciones.
Durante un evento en Málaga, el presidente Pedro Sánchez anunció una medida adicional: “Hemos detectado miles de irregularidades en muchas de estas viviendas que buscan convertirse en alquileres vacacionales y turísticos.
Lo que haremos es eliminar del registro 53.000 viviendas para que se conviertan en alquileres permanentes para la juventud y las familias de nuestro país”, afirmó el jefe del Ejecutivo.
Tras el anuncio, el Ministerio de Vivienda solicitó a plataformas como Airbnb y Booking que eliminen los anuncios de los alojamientos afectados.
Airbnb respondió con un comunicado en el que afirmó: “Este es un nuevo capítulo para Airbnb en España, caracterizado por un compromiso proactivo con la colaboración, la calidad y una visión a largo plazo de crecimiento sostenible que beneficia a todos”.
La plataforma también informó que ya ha regularizado aproximadamente 70.000 anuncios con número de registro oficial, aunque reconoció que “algo menos del 10% de los registros nacionales revocados siguen asociados a anuncios activos, que serán dados de baja de inmediato”.
Con esta ley, España se alinea con la tendencia europea de limitar los alquileres turísticos para salvaguardar la vivienda habitual. La normativa representa un cambio en el modelo urbano, donde los residentes adquieren mayor protagonismo en la gestión de sus edificios y las autoridades refuerzan la supervisión.
El Gobierno tiene como objetivo que las viviendas que se retiren del mercado turístico se reintegren al sector residencial, ampliando así la oferta para jóvenes y familias.
La gran incógnita radica en cómo esto impactará al turismo y si las plataformas digitales podrán adaptarse a este nuevo contexto sin perder su atractivo para los viajeros.