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En España, las principales urbes turísticas continúan endureciendo las condiciones para destinar viviendas al alquiler vacacional. Madrid, Barcelona y Málaga son solamente algunas de las ciudades que han adoptado diferentes medidas, con el objetivo común de limitar la expansión de los pisos turísticos y recuperar parte del parque inmobiliario para uso residencial.
Sin embargo, por el momento no existe una única normativa que afecte por igual a las tres ciudades. Por ejemplo, en Madrid ya está vigente el Plan RESIDE, que impide determinados pisos turísticos dentro de edificios residenciales.
Por su parte, Barcelona mantiene su objetivo de no renovar las más de 10.000 licencias existentes cuando expiren en 2028; mientras que Málaga ha sumado nuevas moratorias que restringen las viviendas turísticas y otros alojamientos en suelo residencial.
Madrid endurece restricciones para los pisos turísticos: ¿qué cambia con el Plan RESIDE?
En Madrid, el cambio se articula mediante el Plan RESIDE, que fue aprobado definitivamente en 2025 con el objetivo de proteger el uso residencial de las viviendas y reorganizar la oferta de alojamiento turístico.
Una de las principales modificaciones afecta al centro histórico, donde quedan prohibidos los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso cuando se encuentren en una planta baja. Además, en edificios que no tienen uso residencial, este tipo de alojamiento está permitido.
Fuera del centro histórico, el Ayuntamiento permite que existan viviendas de uso turístico en edificios residenciales, pero establece que cuando convivan con viviendas habituales deberán contar con acceso independiente y encontrarse en planta baja o primera planta.
El Plan RESIDE también contempla que determinados edificios residenciales puedan destinarse íntegramente a pisos turísticos durante un periodo limitado. En inmuebles catalogados del centro histórico situados en calles no terciarizadas, este uso puede autorizarse durante 15 años, vinculado a la rehabilitación del edificio. Una vez terminado el plazo, deberá recuperarse el uso residencial.
Barcelona eliminará progresivamente más de 10.000 licencias de pisos turísticos
En cuanto a Barcelona, el Ayuntamiento ha anunciado que no renovará las 10.101 licencias de viviendas de uso turístico existentes cuando llegue su vencimiento. La medida se apoya en el Decreto ley 3/2023 de la Generalitat de Cataluña, que establece un nuevo régimen urbanístico para este tipo de alojamientos en municipios con problemas de acceso a la vivienda.
Según la planificación municipal, la aplicación de esta normativa supondrá que las actuales viviendas turísticas pierdan progresivamente su autorización y puedan volver al mercado residencial. El objetivo declarado es aumentar la disponibilidad de viviendas para residentes en una ciudad especialmente tensionada por los precios del alquiler y la presión turística.
Barcelona también mantiene el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que regula dónde pueden localizarse hoteles, albergues y viviendas de uso turístico en función de elementos como la presión sobre el espacio público, la población flotante y las características de cada barrio.
Málaga frena nuevas viviendas turísticas y alojamientos en suelo residencial
Málaga también ha endurecido su política frente a los alojamientos turísticos, en un contexto de fuerte crecimiento de esta actividad y presión sobre el mercado de la vivienda.
Desde el verano de 2025, la ciudad mantiene una moratoria que impide conceder nuevas licencias para viviendas de uso turístico. En 2026, el Ayuntamiento dio un paso adicional al aprobar durante tres años la prohibición de implantar nuevos hoteles y bloques de apartamentos turísticos en suelo residencial.
La nueva limitación afecta al uso de hospedaje en terrenos destinados urbanísticamente a vivienda, aunque permite que continúen desarrollándose proyectos en suelo terciario. También quedan fuera de la restricción aquellos proyectos que ya hubieran solicitado licencia o iniciado determinados trámites urbanísticos antes de la publicación del acuerdo.
La ciudad contaba en julio de 2026 con 12.662 viviendas de uso turístico y 64.371 plazas, además de 369 bloques de apartamentos turísticos con otras 9644 plazas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Además, los locales comerciales que se transformen en vivienda no podrán destinarse posteriormente a uso turístico y deberán cumplir determinadas condiciones de habitabilidad y ubicación.
De esta forma, las administraciones locales están incrementando las restricciones para abrir nuevos pisos turísticos y dar prioridad al uso residencial de la vivienda. Para los propietarios, estas medidas implican la necesidad de comprobar la normativa urbanística de cada municipio antes de transformar una vivienda en alojamiento turístico o solicitar una nueva licencia.
