En esta noticia
- Qué pasa con el contrato de alquiler si fallece el casero
- Los herederos del casero: qué ocurre con la vivienda alquilada
- La excepción del usufructuario: cuándo sí puede terminar el contrato de alquiler
- Por qué no es lo mismo un propietario que un usufructuario
- Qué debe hacer el inquilino si fallece el propietario
La muerte del propietario de una vivienda puede generar una pregunta inmediata para el inquilino: ¿qué pasa con el contrato de alquiler si fallece el casero? La respuesta general es más tranquilizadora de lo que muchos podrían pensar.
El fallecimiento no significa que el contrato de alquiler quede automáticamente anulado. Cuando el arrendador era propietario de la vivienda, sus sucesores pueden pasar a ocupar su posición y deben respetar el arrendamiento en los términos legalmente aplicables.
Sin embargo, existe una excepción relevante. Si quien firmó como arrendador tenía únicamente el usufructo de la vivienda, la situación puede cambiar cuando ese derecho se extingue.
Qué pasa con el contrato de alquiler si fallece el casero
Alberto, abogado experto en vivienda, explica que la muerte del propietario no permite modificar libremente las condiciones que ya estaban pactadas con el inquilino.
“Si fallece el casero de la vivienda en alquiler el contrato permanece exactamente igual. Significa que el contrato debe seguir durando al menos 5 años; que no se puede aumentar la renta por encima del límite legal y por supuesto que no se puede cambiar la renta de un día para otro”, sostiene.
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La afirmación requiere un matiz respecto a los plazos. En los contratos sujetos al régimen actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si se pactó una duración inferior, el arrendamiento puede prorrogarse obligatoriamente hasta alcanzar cinco años cuando el arrendador es una persona física y siete cuando es una persona jurídica, salvo las excepciones previstas legalmente.
Por tanto, si fallece el casero, su muerte por sí sola no concede a los sucesores la posibilidad de fijar una nueva renta o elaborar desde cero otro contrato. La duración concreta dependerá, además, de cuándo se firmó el arrendamiento y del régimen jurídico aplicable.
Los herederos del casero: qué ocurre con la vivienda alquilada
La segunda cuestión aparece inmediatamente después del fallecimiento: quién pasa a gestionar el contrato de alquiler. Los derechos sobre la vivienda entran en el proceso sucesorio y deberá determinarse quién está legitimado para actuar como nuevo arrendador.
“Cuando fallece el casero, los herederos se subrogan en el contrato de alquiler, lo que significa que es como si lo hubieran firmado ellos. Realmente lo que suele cambiar es el número de cuenta donde hay que ingresar la cuenta todos los meses”, explica Alberto.
Para el inquilino, esto significa que no debe interpretar el fallecimiento como una autorización para dejar de pagar la renta. El contrato de alquiler continúa produciendo efectos mientras corresponda conforme a la ley.
Sí puede cambiar la persona que recibe los pagos y gestiona la vivienda. Ante una comunicación de los herederos del casero, resulta recomendable solicitar documentación suficiente que permita acreditar quién está legitimado para cobrar la renta y conservar por escrito las comunicaciones y justificantes.
La excepción del usufructuario: cuándo sí puede terminar el contrato de alquiler
Aquí aparece el punto más importante. No es lo mismo que el fallecido fuera propietario de pleno derecho a que tuviera solamente el usufructo de la vivienda.
“Ahora bien, hay una excepción. Si el casero era usufructuario, entonces cuando este fallece el contrato de alquiler de la vivienda este sí puede terminar”, advierte Alberto.
La propia LAU contempla esta situación. Su artículo 13.2 establece que los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios y quienes tengan un derecho análogo sobre el inmueble se extinguen al término del derecho del arrendador.
El Código Civil también establece que el usufructo se extingue, entre otras causas, por la muerte del usufructuario. Por ello, si el contrato de alquiler fue otorgado exclusivamente por una persona cuyo derecho sobre la vivienda era el usufructo, su fallecimiento puede provocar la extinción del arrendamiento.
Por qué no es lo mismo un propietario que un usufructuario
La diferencia está en los derechos que tenía sobre el inmueble la persona que lo puso en alquiler. Un pleno propietario tiene tanto la propiedad como el derecho de uso y disfrute del bien.
El usufructuario, en cambio, puede disfrutar de un inmueble cuya nuda propiedad pertenece a otra persona. Ese derecho de usufructo puede permitirle arrendarlo, pero tiene una duración limitada.
Por eso, cuando fallece el casero que era usufructuario, desaparece precisamente el derecho que le permitía disfrutar del inmueble. El Código Civil establece además que los contratos celebrados por el usufructuario se resuelven al finalizar el usufructo, con las particularidades previstas legalmente.
Esto explica por qué la situación de los herederos del casero y del inquilino puede ser diferente. Antes de concluir que un arrendamiento ha terminado, es necesario comprobar quién firmó el contrato, qué derecho tenía sobre la vivienda y las circunstancias concretas del arrendamiento.
Qué debe hacer el inquilino si fallece el propietario
Lo primero es no dejar de pagar unilateralmente el alquiler. Hasta que se aclare quién está legitimado para recibirlo, conviene conservar el dinero correspondiente y buscar una vía documentada para cumplir con las obligaciones del contrato.
Si los herederos del casero comunican un nuevo número de cuenta, el inquilino puede solicitar que acrediten su legitimación. También resulta recomendable conservar recibos, transferencias, contrato y todas las comunicaciones relacionadas con el cambio de arrendador.
Si alguien comunica que el contrato de alquiler ha quedado extinguido porque el fallecido era usufructuario, conviene comprobar la documentación antes de abandonar la vivienda. El hecho de que el arrendador haya muerto no permite asumir automáticamente que existía un usufructo.
