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El microcentro porteño acumula vacancia de oficinas desde la pandemia. Las empresas se fueron, el teletrabajo aceleró el proceso y muchas no volvieron. Los precios cayeron y hoy los metros cuadrados más baratos de CABA están, paradójicamente, en la zona con mejor conectividad del país. La pregunta que se hacen muchos inversores es si conviene comprar barato y reconvertir esos espacios en vivienda. La respuesta es que depende. La respuesta larga implica entender una serie de obstáculos legales, técnicos y económicos que en muchos casos hacen inviable el negocio.
La zonificación y el reglamento de copropiedad, el verdadero obstáculo
Antes de analizar cualquier operación de reconversión, hay que verificar si el Código Urbanístico de CABA permite el uso residencial en esa parcela. Algunas zonas tienen uso exclusivamente comercial y no admiten vivienda. Este punto suele resolverse con una consulta al Código o a un profesional y, en general, no representa un impedimento mayor en las áreas donde se concentra la mayor vacancia.
El obstáculo que define la viabilidad de la mayoría de las reconversiones es jurídico. Los reglamentos de copropiedad requieren unanimidad para modificar el uso de las unidades. En un edificio de 50 propietarios, con que uno solo vote en contra o directamente no vote, el cambio no puede hacerse. “Con los reglamentos de propiedad como están es casi imposible cambiar el uso de algo”, advierte el desarrollador inmobiliario Iván Briones.
Esto tiene implicancias prácticas directas. Si un inversor compra un local en un edificio con unidades de distintos propietarios y pretende pasarlo a uso residencial, necesita el acuerdo del 100% de los copropietarios. El cambio de uso puede modificar las alícuotas de expensas, lo que genera resistencia de quienes terminarían pagando más. La solución de fondo requiere una intervención legislativa. “Tendría que haber un cambio de ley en el cual se modifiquen las mayorías en los reglamentos de copropiedad”, explica Briones.
Así, mientras eso no ocurra, el negocio de reconversión masiva queda acotado a edificios con un único propietario o a casos donde el consenso sea alcanzable desde el inicio.
Los requisitos técnicos que reducen la superficie útil
Incluso superado el obstáculo legal, la reconversión enfrenta exigencias del Código de Edificación que reducen la rentabilidad del proyecto. Las unidades residenciales requieren ventilación e iluminación natural en cada dormitorio. Las plantas de oficinas, en cambio, suelen ser grandes superficies abiertas con ventanas solo en el perímetro: en el centro de la planta no hay luz natural.
Para cumplir con los estándares residenciales, muchas veces es necesario crear un patio interior, lo que implica romper la losa y perder superficie vendible. Un edificio de 1000 metros cuadrados de oficinas puede rendir apenas 600 metros cuadrados de superficie residencial efectiva, una vez que se descuentan los patios, los núcleos de circulación vertical y los espacios de servicio que cada unidad debe tener de manera independiente.
A eso se suma que cada departamento requiere su propio baño y cocina. En una planta de oficinas, las instalaciones sanitarias son colectivas. Instalar las cañerías de cada unidad implica abrir los pisos en toda la planta, lo que eleva significativamente el costo de obra.
Los números del negocio para reconvertir oficinas en viviendas
Según el desarrollador inmobiliario Ivan Briones, reconvertir una oficina o un local comercial en vivienda cuesta hoy entre u$s 600 y u$s 1.000 por metro cuadrado, según el estado del inmueble y el nivel de terminación. Si el precio de compra fue de u$S 500 el metro, el costo total puede superar los u$s 1.500 antes de empezar a recuperar la inversión, y eso calculado sobre el metro cuadrado original, no sobre la superficie reducida que resulta tras la reconversión. “Los que tienen hoy oficinas y quieren reconvertir van a tener que asumir la pérdida de tener que vender realmente muy barato para que tenga sentido”, sostiene.
El cálculo cambia si el precio de compra fue suficientemente bajo. Pero el perfil de comprador potencial para esas unidades en el microcentro es, en general, de clase media sin acceso a crédito hipotecario en las condiciones necesarias. Sin financiamiento, la demanda no alcanza.
Por eso, una de las propuestas analizó Briones y destacó a este medio es que el Banco Ciudad o Nación ofrezcan líneas de crédito orientadas específicamente a proyectos de reconversión. Si hay demanda genuinamente financiada, los desarrolladores privados tienen incentivo para avanzar.
Por otro lado, el impacto fiscal del cambio de uso, en tanto, es menor, ya que, básicamente, los revalúos ajustan la base imponible, pero no son un factor determinante para la decisión de inversión.
Dónde se está moviendo la ciudad
Mientras el microcentro espera soluciones estructurales, el norte de la Ciudad concentra la dinámica inmobiliaria más activa. Núñez es el barrio con mayor cantidad de obras en construcción en todo CABA y el corredor de Avenida del Libertador, desde Belgrano hasta Vicente López, concentra prácticamente todas las oficinas premium que salieron del microcentro en la última década.
El factor que Briones señaló como determinante es el Parque de la Innovación: “Corrió el centro de la ciudad hacia Núñez”, afirma. La instalación de cuatro nuevas universidades en esa zona, junto con Ciudad Universitaria, generará una concentración de alumnos en un área con transporte público limitado, sin subte y con restricciones para el estacionamiento dado que la capa freática impide la construcción de cocheras en profundidad. “Si ya tenías Ciudad Universitaria y le metés cuatro universidades nuevas en el Parque de la Innovación, le estás metiendo 36.000 alumnos que van a ir todos los días ahí”, explica. La consecuencia, según el desarrollador, es que quienes estudien o trabajen en esa zona querrán vivir cerca. Por eso, “El centro comercial de la ciudad va a ser Núñez y el centro universitario va a ser Núñez”, resume.
Saavedra sería la nueva alternativa para quienes buscan exposición a ese crecimiento sin el alboroto de Núñez. “Estás un poquito más alejado, no estás en el caos y estás muy cerca, pero tenés verde, tenés aire”, describe Briones. Para inversores con horizonte de mediano plazo, la combinación de expansión de oficinas premium, crecimiento universitario y demanda habitacional no cubierta convierte cada día más a esta franja norte en la zona con mayor potencial de valorización dentro de la Ciudad.