El alquiler de propiedades tiene al menos dos beneficios y algunos riesgos. Entre los primeros está el de capturar una renta y evitar el pago de los costos de mantenimiento; entre los segundos está la mora en el cobro del alquiler y situaciones que llegan hasta la usurpación.
Tanto la mora como su resolución -judicial como extrajudicial- es un fenómeno histórico cuyos porcentajes pueden fluctuar pero no desaparecer. Ante esas situaciones, el mercado ha buscado remedios o paliativos: desde las “garantías”, a los seguros de caución a las “fianzas” que responden por el inquilino ante el no paga.
Soledad Balayán, de Moure Propiedades explicó que todo ese tipo de garantías tienen un mercado porque en el país nunca hubo trámites de desalojo express, lo que impide la resolución rápida de estos diferendos.
Claro que en los crecimientos y en las bajas de las situaciones irregulares de pago influye siempre la situación económica y de endeudamiento familiar.
Datos recientes informan que el 56,4% tomó algún crédito en los últimos 6 meses y el 89,4% enfrenta dificultades para pagarlos.
El destino de esos empréstitos es el gastos cotidianos (26,2%), pagar tarjeta (19,9%), cancelar otras deudas (18,9%).
Recientemente, un relevamiento de la consultora Analytica – elaborado sobre la base de registros del BCRA y el INDEC – arrojó que un total de 5,3 millones de personas se encuentran actualmente en situación de mora tardía dentro del sistema financiero argentino.
Esta cifra representa el 26,9% del total de individuos que poseen algún tipo de financiamiento en el país. El volumen total de deuda de las familias alcanza los $ 74,2 billones, lo que equivale al 6,5% del Producto Interno Bruto (PIB)
En ese contexto, la mora en alquileres se ve multiplicada.
Alquileres en rojo
El pago de alquileres está siendo castigado, según reveló la plataforma Octavo Piso, especializada en la administración de pagos en propiedad horizontal.
En el último mes relevado, correspondiente a mayo de 2026, el porcentaje general de morosidad se ubicó en torno al 16,56%.
Al desagregar el dato por tipo de consorcio, se observa que los barrios cerrados registraron una morosidad del 17,28%, mientras que en los edificios fue del 16,32%.
Esto muestra que, durante ese período, la morosidad fue levemente superior en barrios cerrados, aunque ambos segmentos se mantienen dentro de niveles similares.
El crecimiento de la mora de los countries podría estar asociado al crecimiento de las expensas que, en los últimos meses, se vio afectada por la suba de costos asociados a seguridad privada, mantenimiento de espacios verdes comunes y aumento en el precio de los servicios públicos.
Si se analizan los primeros meses de 2026, la morosidad se mantuvo relativamente estable, con pequeñas variaciones mensuales.
En enero fue del 17,11%, en febrero alcanzó el 17,70%, en marzo se ubicó en 16,83%, en abril en 16,80% y en mayo descendió a 16,56%. En promedio, entre enero y mayo de 2026, la morosidad general fue del 17%.
Así mismo, se muestra una leve tendencia descendente en los últimos meses, aunque el nivel continúa siendo significativo para la economía de los consorcios.
Durante 2025, la morosidad promedio anual fue del 18%, mientras que en lo que va de 2026 el promedio se ubica en torno al 17%.
Sobre las razones de la mejora, Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, vinculó la evolución a prácticas de gestión orientadas a sostener la cobrabilidad.
Entre ellas, mencionó “un mayor seguimiento de las deudas, el envío de recordatorios de pago, los procesos de regularización de saldos pendientes y la incorporación de herramientas digitales que simplifican el pago”.
Qué hacer ante la mora en el pago del alquiler
Cuando un inquilino incurre en mora en el pago del alquiler, el propietario tiene una serie de herramientas legales y contractuales para actuar.
El marco general lo da el Código Civil y Comercial de la Nación, sumado a las modificaciones y proyectos en debate en 2026 orientados a achicar los plazos de ejecución.
Los mecanismos se dividen en tres grandes etapas: disuasión/garantías, intimación formal y la vía judicial de resolución.
Antes de activar demandas pesadas, el propietario se respalda en el esquema de cobertura firmado en el contrato, ya sea la garantía propietaria, el seguro de caución o la fianza.
En todos los casos se intima al garante para que responda por la deuda del inquilino con sus propios ingresos o bienes.
En el caso de los Seguros de Caución se debe denunciar la mora a la empresa. La aseguradora se hace cargo de abonarle los alquileres caídos (y a veces expensas o servicios, según la póliza) mientras se inicia el conflicto con el inquilino.
Pero, como suele pasar con los seguros, el sistema tiene “límites” y montos que se “agotan” y que pueden dejar al propietario sin cobertura mientras se desarrolla un juicio.
Distinto es el caso de empresas que emiten “fianzas”. Ese sistema es contratado por los inquilinos y reemplaza a la garantía propietaria. Se encargan no sólo de los alquileres caídos, sino también de los otros gastos mientras dure la demanda.
Por otra parte, si bien el depósito en garantía está pensado para cubrir daños o servicios finales al terminar el contrato, en la liquidación de cierre ante un desalojo o rescisión por culpa del inquilino, se computa para compensar los meses adeudados.
El siguiente paso es el “desalojo”, el mecanismo que impone una serie de pasos previos para concretarse.
Por ejemplo, el artículo 1222 del CCyCN exige un paso formal e ineludible como es la Carta Documento.
Además de un plazo de espera, allí el propietario puede incluir el reclamo por “toda otra prestación de pago periódico” como son las expensas y tasas habituales
En tribunales se puede buscar el embargo de cuentas, sueldos o bienes del inquilino y de sus garantes con el fin de cobrar los pesos adeudados.
En tanto, el artículo 1219 del CCyCN estipula que la falta de pago de dos períodos consecutivos faculta al locador a resolver el contrato y exigir la restitución del bien.
Recientemente, la Ciudad de Buenos Aires comenzó una campaña para agilizar la restitución de inmuebles usurpados durante años. Según la información oficial, más de 840 inmuebles fueron devueltos a sus propietarios.