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El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada incorpora un paquete de cambios que apunta a agilizar los desalojos, acortar los tiempos de intimación por falta de pago y facilitar la recuperación del inmueble por parte del propietario.
En el dictamen que se analiza en el Senado, el alquiler de vivienda queda sujeto a una intimación fehaciente previa con un plazo mínimo de 10 días corridos, mientras que en determinados supuestos de intrusión o tenencia precaria el juez puede ordenar la entrega inmediata del inmueble.
Para el analista inmobiliario Daniel Bryn, ese rediseño legal podría tener un efecto más profundo sobre las decisiones de oferta que sobre los precios de corto plazo.
El impacto de los “desalojos exprés” para los propietarios
“Creo que puede tener un efecto psicológico muy importante sobre el propietario. Uno de los mayores temores de quien pone una vivienda en alquiler no es el precio, sino el riesgo de no poder recuperarla rápidamente si el contrato se incumple”, sostuvo.
Bryn remarcó que, si el propietario percibe que el sistema le brinda herramientas más ágiles para resolver un conflicto, es probable que se sienta más seguro al momento de ofrecer su inmueble. A su entender, esa previsibilidad reduce uno de los principales costos invisibles del alquiler: la incertidumbre.
También advirtió que la medida no alcanzará por sí sola para cambiar el mercado. “Todo cambio que se legisle tiene que ser luego acompañado operativamente. O sea, si la ley existe, luego la Justicia tiene que ser expeditiva en hacerla cumplir”, señaló.
El antecedente de la oferta y el factor operativo
Respecto al impacto real en el volumen de inmuebles disponibles, el especialista proyectó que, de implementarse la reforma como se plantea, podría favorecer un aumento gradual de la oferta, aunque bajo un proceso progresivo y no explosivo.
Como referencia, Bryn trazó un paralelismo con el escenario posterior a la derogación de la normativa previa de alquileres y explicó que “al devolver mayor libertad contractual, muchos propietarios que habían retirado sus departamentos del mercado volvieron a ofrecerlos”. “Pasamos de 4.400 departamentos en alquiler en CABA a 16.000. Hoy la oferta de alquileres tradicionales es considerablemente mayor que hace dos años y eso ayudó incluso a moderar la velocidad de aumento de los valores”, detalló.
Según su análisis, esta nueva medida de restitución inmediata podría reforzar esa tendencia al atacar la dificultad histórica para recuperar el inmueble.
Sin embargo, el analista advirtió que la medida normativa no alcanzará por sí sola para reconfigurar el mercado por completo si no se respalda en la práctica. “Todo cambio que se legisle tiene que ser luego acompañado operativamente. O sea, si la ley existe, luego la Justicia tiene que ser expeditiva en hacerla cumplir”, señaló.
Las variables de fondo más allá de la ley
Según Bryn, la decisión final de volcar una propiedad al mercado locativo sigue ligada a una matriz de variables macroeconómicas y financieras que exceden lo estrictamente jurídico:
- La rentabilidad esperada.
- La inflación y la estabilidad económica general.
- El costo de mantenimiento del inmueble.
- La evolución de la cotización del dólar.
- El marco impositivo vigente.
- La confianza sostenida en las reglas de juego de largo plazo.
“El propietario no deja una vivienda vacía porque quiera hacerlo; lo hace cuando siente que el riesgo supera al beneficio. Si ese riesgo disminuye, naturalmente aparecen más incentivos para volver al mercado de alquiler”, concluyó el especialista, enfatizando que el factor determinante para el sector es la certidumbre sostenida en el tiempo.
“Más que un desalojo rápido, lo que el mercado necesita es previsibilidad. Cuando el propietario sabe cuáles son las reglas y confía en que se van a cumplir, está mucho más dispuesto a ofrecer su vivienda”, completó.
¿Por qué “desalojo exprés”?
Este rótulo alude a la sumatoria de plazos cortos que propone: un juicio que pasaría a tramitarse siempre por la vía más rápida que existe (el sumarísimo), un reconocimiento judicial que en algunos casos se haría en 72 horas, y la chance de pedirle al juez la entrega inmediata del inmueble con solo una caución juratoria, es decir, sin depositar dinero, con la simple promesa de responder si se equivocó.
Qué propone el proyecto
De aprobarse, el desalojo dejaría de tramitarse como un juicio ordinario y pasaría a hacerlo siempre por juicio sumarísimo: el trámite más corto que prevé el Código Procesal. Eso ya cambia el punto de partida.
También se ampliaría contra quién se puede iniciar la demanda. El texto habla de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y “cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”. En criollo: cualquiera que esté ocupando el inmueble sin (o ya sin) derecho a hacerlo.
Para los ocupantes sin título
El proyecto habilita que, en cualquier momento del juicio, después de que el demandado contestó (o no) la demanda, el dueño puede pedirle al juez que ordene la entrega inmediata del inmueble.
Solo necesita que su derecho sea “verosímil” y ofrecer caución juratoria. Si después se demuestra que mintió u ocultó información para conseguir esa medida, el proyecto prevé una multa de hasta diez veces el último alquiler.
Cuando el motivo del desalojo es un cambio de uso del inmueble, deterioro, obras que dañan la propiedad o un uso abusivo, el juez tendría que hacer una inspección en el lugar dentro de las 72 horas de iniciado el expediente, con el Defensor Oficial presente, para identificar quién vive ahí.
El capítulo que protege vulnerabilidades
Y hay un capítulo aparte para proteger a los más vulnerables: si en el inmueble viven menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez no podría avanzar con el lanzamiento sin antes darle intervención a los organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar, y debería dar hasta diez días para que esas personas consigan un lugar transitorio donde vivir.
El juicio sigue corriendo mientras tanto, pero el lanzamiento en sí queda condicionado a esa intervención.
La intimación previa de diez días
El proyecto agrega un artículo completamente nuevo al Código Civil y Comercial, el 1222, que exige un paso obligatorio antes de poder demandar por falta de pago.
Cómo funcionaría, según el propio texto
Antes de ir a la Justicia, el propietario tiene que intimar al inquilino de manera fehaciente. En esa intimación tiene que decirle cuánto debe y darle un plazo para pagar que no puede ser menor a diez días corridos, contados desde que el inquilino la recibe. También tiene que indicarle dónde puede pagar.
La notificación se puede mandar al domicilio que figura en el contrato, sea físico o electrónico, y se da por válida aunque el inquilino se niegue a recibirla o la esquive. No hay forma de pasar por alto la intimación simplemente ignorándola.
Cuando pasan los diez días y la deuda sigue sin pagarse (o el contrato ya venció por otro motivo), según el proyecto, el inquilino tiene la obligación de devolver el inmueble. Si no lo hace, el propietario puede iniciar la demanda judicial, que se tramitaría “por el procedimiento más breve que prevea la ley”, que en la práctica remitiría al juicio sumarísimo que el mismo proyecto establece para todos los desalojos.
Otros cambios en el trámite judicial
Además de lo anterior, el proyecto toca varios engranajes del proceso:
- En los juicios por falta de pago o por vencimiento del contrato, solo se podría presentar prueba documental y pericial.
- Cuando hay que notificar la demanda y no hay domicilio constituido, el notificador podría identificar el inmueble con fotos si falta el número de la puerta, y tendría que hablar con los ocupantes, encargados de edificio o vecinos para dar con el demandado.
- Y el mandamiento de lanzamiento, la orden que ejecuta el desalojo, vendría con instrucciones más precisas: autorización para pedir la fuerza pública y allanar si hace falta, para actuar en días y horarios inhábiles, y para nombrar a alguien que se haga cargo de los muebles que queden en el lugar.
¿Qué cambia para propietarios y para inquilinos?
Si sos propietario
Antes de demandar por falta de pago en una vivienda, vas a tener que intimar formalmente al inquilino y darle diez días corridos para pagar.
Si no paga, recién ahí podés iniciar la demanda, que tramitaría por la vía más rápida disponible. No vas a poder negarte a recibir las llaves cuando te las quieran devolver, y si actuás de mala fe para conseguir una desocupación anticipada, te arriesgás a una multa importante.
Si sos inquilino
Vas a tener un piso mínimo de diez días desde que te llega la intimación para ponerte al día con la deuda antes de que te inicien una demanda.
Si en tu casa vive alguien especialmente vulnerable, el proyecto prevé que intervengan organismos de protección antes de que se ejecute cualquier lanzamiento. Y si el propietario no te quiere recibir las llaves, podés depositarlas en el juzgado y, cumpliendo los plazos, dejar de generar deuda de alquiler desde el día en que lo notificaste.
Lo que falta para que esto empiece a regir
Todo lo descripto es, por ahora, un proyecto de ley. Para que la intimación de diez días, el juicio sumarísimo obligatorio o cualquiera de los demás cambios se conviertan en derecho aplicable, el proyecto tiene que aprobarse en ambas cámaras del Congreso y ser promulgado. Hasta que eso pase, sigue rigiendo el régimen actual, sin el artículo 1222 ni ninguna de estas reformas al Código Procesal.