La desregulación del mercado inmobiliario que el gobierno de Javier Milei prepara para enviar al Congreso no surgió de la nada. Detrás del proyecto que se trabaja desde el sector y que será puesto en marcha por el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado hay un antecedente que se considera un caso testigo: la reforma impulsada por el gobierno de José María Aznar en España hace más de dos décadas.
El paralelismo no es casual. Tanto el diagnóstico como buena parte de las soluciones propuestas son similares. En ambos casos, el punto de partida es que la intermediación inmobiliaria funciona con barreras de entrada que limitan la competencia, elevan los costos de las operaciones y restringen la aparición de nuevos modelos de negocio.
Ese fue precisamente el argumento que utilizó el gobierno español cuando aprobó el Real Decreto-Ley 4/2000 de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes. La norma formó parte de un amplio paquete de reformas orientadas a estimular la competencia, reducir las rigideces de distintos mercados y mejorar la asignación de recursos para influir positivamente sobre los precios.
En materia inmobiliaria, la reforma tenía dos grandes capítulos. El primero buscó ampliar la oferta de suelo urbanizable para facilitar el desarrollo de nuevos proyectos. El segundo, mucho más disruptivo, apuntó directamente contra el esquema de regulación del corretaje.
El artículo 3 del decreto eliminó la reserva profesional para la intermediación inmobiliaria y estableció que esa actividad podía ejercerse libremente, sin necesidad de poseer un título específico ni pertenecer a un colegio profesional.
La decisión puso fin al régimen que durante años había otorgado a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) una posición privilegiada dentro del mercado español.
Ese es, precisamente, el aspecto que hoy inspira la reforma argentina.
El proyecto que impulsa Federico Sturzenegger propone dejar de considerar el corretaje como una profesión liberal para pasar a definirlo como un servicio de intermediación comercial. Bajo esa lógica desaparecerían la matrícula obligatoria, los honorarios mínimos, las restricciones geográficas para operar y el monopolio disciplinario que actualmente ejercen los colegios profesionales.
El razonamiento económico también es prácticamente el mismo. Mientras el decreto español hablaba de eliminar rigideces que limitaban la competencia, el Gobierno argentino sostiene que existen “privilegios creados por ley” que encarecen artificialmente las operaciones inmobiliarias y terminan trasladando esos costos a compradores, vendedores e inquilinos.
La expectativa oficial es que una mayor competencia permita reducir el costo de la intermediación, hoy una de las principales críticas del Ejecutivo. Según quienes participaron de la elaboración del proyecto, la eliminación de las barreras de entrada favorecerá la aparición de nuevos operadores, modelos digitales y esquemas comerciales más eficientes.
La experiencia española muestra que ese proceso efectivamente modificó el funcionamiento del sector. Los colegios profesionales continuaron existiendo, aunque dejaron de tener el monopolio sobre el acceso a la actividad.
Sin embargo, la experiencia también ofrece una advertencia. La liberalización del corretaje no significó una baja automática en el precio de las viviendas.
Por eso, los especialistas distinguen dos planos distintos. Una cosa son los costos asociados a comprar o vender una propiedad —comisiones, honorarios y gastos administrativos— y otra muy diferente es el precio del inmueble, determinado por variables macroeconómicas, la disponibilidad de suelo, la oferta de viviendas y el acceso al crédito.
El Gobierno apuesta a que una mayor competencia reduzca los costos de transacción y facilite el ingreso de nuevos jugadores. Sus críticos responden que la eliminación de la colegiación obligatoria difícilmente modifique por sí sola el problema del acceso a la vivienda.
Lo cierto es que la iniciativa que llegará al Congreso tiene un antecedente claro. Más que un experimento inédito, el proyecto de Sturzenegger recupera una experiencia que España implementó hace 26 años para abrir el mercado de la intermediación inmobiliaria y reducir las restricciones de acceso a la actividad. La diferencia será el contexto: mientras aquella reforma se aplicó en una economía en expansión y con fuerte crecimiento del crédito hipotecario, la Argentina intentará hacerlo en un mercado que recién comienza a recuperarse después de años de crisis.