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El mercado inmobiliario argentino empezó a exponer una paradoja: la construcción rebota, pero la obra nueva sigue sin despegar. Mientras el costo de levantar proyectos desde cero se disparó en dólares, cada vez más argentinos eligen comprar propiedades usadas y refaccionarlas.
El fenómeno ya empieza a cambiar la dinámica de la construcción, el empleo del sector y hasta el tipo de materiales que más se venden.
Los datos se desprenden del último informe de Econviews que recuerdan que la construcción creció 4,7% mensual en marzo, según el INDEC. Sin embargo, el nivel general del sector todavía se ubica 19,3% por debajo de noviembre de 2023. La recuperación es plausible, pero no viene impulsada por grandes desarrollos inmobiliarios ni por obra pública, sino por “micro-obras, remodelaciones y refacciones”, consigna la consultora.
La señal más clara viene por el lado del consumo de insumos. Los materiales que más crecieron en el trimestre fueron pinturas para construcción (+13,5%), artículos sanitarios (+12,6%), placas de yeso y productos asociados a terminaciones y remodelaciones. En cambio, materiales típicos de obra gruesa, como cemento portland, ladrillos huecos o hierro, muestran mucho menos dinamismo.
El diagnóstico de Econviews es que hoy resulta más rentable remodelar que construir desde cero.
El problema: el costo en dólares se disparó
Según el documento, el principal factor detrás del cambio es el fuerte aumento del costo de construcción medido en dólares. Con costos que no detuvieron la escalada en pesos y un tipo de cambio relativamente estable, construir se volvió cada vez más caro para quienes manejan ahorros dolarizados. El informe expone que el índice de costos de construcción ajustado por dólar blue se encuentra en niveles históricamente altos.
Ese fenómeno impactó de lleno sobre el valor de los desarrollos nuevos. Según datos de Zonaprop citados por Econviews, el precio promedio del metro cuadrado desde pozo llegó a u$s 3109, un 31% más que en noviembre de 2023.
Al mismo tiempo, el metro cuadrado usado ronda los u$s 2219 y permanece relativamente estable desde abril de 2025 y es esa diferencia la que cambió completamente los incentivos del mercado.
Para un comprador medio, hoy tiene mucho más sentido adquirir una propiedad usada, negociar precio y destinar parte del capital a remodelarla, antes que entrar en un proyecto nuevo con costos mucho más elevados y plazos largos.
El rebote de la construcción tiene “cara de refacción”
La consecuencia es que la construcción empezó a fragmentarse. Por un lado, aparecen pequeñas obras privadas, remodelaciones de viviendas y ampliaciones chicas. Por otro, siguen deprimidos los grandes desarrollos y la obra pública.
Incluso el mercado laboral refleja ese cambio. El informe destaca que desde fines de 2023 el empleo total en construcción aumentó en 11.000 personas, pero con una particularidad: cayeron los asalariados y crecieron fuerte los trabajadores independientes, un patrón típico de trabajos de menor escala y refacciones.
En paralelo, la obra pública sigue prácticamente paralizada. El gasto de capital cayó 26% entre enero y marzo y el presupuesto 2026 prevé apenas 0,3% del PBI destinado a inversión pública. Sin obra pública y con desarrollos privados frenados por costos altos, el sector encontró una salida parcial en el mercado de remodelaciones.
Otro punto clave es la falta de financiamiento. Econviews señala que una eventual recuperación más sólida de la construcción dependerá de la vuelta del crédito hipotecario, algo que todavía luce lejano.
¿Una devaluación ayudaría al sector?
Andrés Salinas, economista y docente de la UNLaM, señaló en diálogo con El Cronista que hoy el mercado inmobiliario funciona, “aunque bajo límites muy marcados que en algún momento deberán corregirse”.
Según explicó, el principal problema es que el costo de construcción en dólares, es decir, mano de obra, materiales y otros insumos, “se mantiene extremadamente alto, lo que obliga a los desarrolladores a vender a precios elevados para sostener márgenes de rentabilidad”.
Sin embargo, la demanda real todavía “no logra validar esos valores y el crédito hipotecario, que podría actuar como motor del sector, aún no alcanzó una escala lo suficientemente masiva”.
En ese contexto, Salinas consideró que “un dólar estable ayuda en el corto plazo porque reduce la incertidumbre, mejora las expectativas y permite proyectar costos con mayor previsibilidad, haciendo más predecible la inversión en ladrillos”.
Pero advirtió que, si esa calma cambiaria se prolonga demasiado mientras los costos internos continúan subiendo en dólares, el sector puede empezar a perder competitividad.
“Quizás suene mal decirlo, pero una devaluación puede ayudar al sector”, afirmó. Salinas recordó que históricamente la Argentina ajustó competitividad vía tipo de cambio y remarcó que, si el dólar queda atrasado frente al aumento de costos, construir se vuelve cada vez más caro en moneda dura.
Eso, explicó, termina por afectar toda la cadena: “El desarrollador pierde rentabilidad, el comprador enfrenta precios demasiado altos y la vivienda usada gana competitividad frente a los proyectos nuevos".
Por eso, sostuvo que el mercado necesita dos condiciones fundamentales para consolidar una recuperación sostenible:
- una estabilidad macroeconómica prolongada, y no limitada a algunos meses dentro de un año no electoral.
- Y una profundización real del crédito hipotecario, algo que también depende de que esa estabilidad logre sostenerse en el tiempo.
“Con este dólar y esta inflación, el negocio es insostenible”
Federico Vacarezza, economista y docente de Comercio Internacional de la Universidad Austral, señaló en declaraciones a este medio que la inflación de costos aleja “cada vez más los precios de los inmuebles nuevos de los niveles reales de demanda”.
“Si analizamos los precios de las viviendas nuevas en el mercado actual, están en niveles imposibles, sobre todo en un contexto de crédito cada vez más escaso”, explicó.
Además, advirtió que el actual esquema cambiario solo sería funcional para el sector con inflación prácticamente nula. “Este esquema le sirve a la construcción con una inflación del 0% anual. Con una inflación del 35% anual, un dólar planchado, sin crédito y sin demanda, el negocio se vuelve insostenible”, advirtió.
Según Vacarezza, ese combo termina por generar un mercado con precios “artificialmente elevados”, baja actividad y márgenes cada vez más comprimidos. “Los precios terminan inflados en un mercado deprimido. Esa es la situación hoy”, concluyó.
Por su parte, el economista Federico Glustein sostuvo que los últimos datos de la construcción muestran una recuperación todavía muy frágil y atravesada por fuertes desequilibrios de precios relativos.
Según explicó, el retroceso en los despachos de cemento durante abril volvió a evidenciar que el rebote de marzo no logró consolidarse. Para Glustein, “hoy conviven dos dinámicas muy distintas dentro del sector. Por un lado, el dólar relativamente estable facilita que parte de la clase media destine ahorros a pequeñas obras y refacciones".
“El dólar planchado da cierta garantía para encarar obras de menor superficie y compras de materiales”, explicó. Esa estabilidad cambiaria, en un contexto de inflación todavía alta, impulsa principalmente remodelaciones y proyectos chicos, más vinculados al consumo defensivo que a grandes inversiones inmobiliarias.
Pero al mismo tiempo, advirtió que el atraso cambiario eleva fuertemente el costo de construcción medido en dólares. “La inflación en moneda dura derivada del atraso cambiario encarece cada vez más la obra nueva”, señaló.
Ahí aparece el vínculo con el fenómeno que describen los desarrolladores: “Mientras los precios de los inmuebles nuevos suben cada vez más por encima de la capacidad de demanda, el mercado empieza a migrar hacia propiedades usadas y refacciones”.
Glustein remarcó además que la construcción depende de una mejora más firme de la economía general. “Sin un repunte sostenido de la actividad es difícil pensar en una tendencia alcista”, afirmó. Y agregó que, al tratarse de una actividad procíclica, el comportamiento del sector termina por funcionar como un reflejo bastante directo del nivel de actividad y del poder adquisitivo de la economía.