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La normativa de vivienda urbana en Colombia tiene un punto clave que pocos inquilinos conocen: el canon de arrendamiento no puede ajustarse varias veces al año, sino únicamente cada doce meses de ejecución del contrato. Esto deja sin efecto cualquier intento de aumento trimestral o semestral, ya sea por cláusulas contractuales abusivas o por exigencias informales del propietario.
El límite del incremento también está regulado: el aumento no puede superar el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior, lo que obliga a que cualquier reajuste esté basado en un indicador oficial y verificable.
Además, al renovar contrato, arrendador e inquilino pueden acordar un aumento inferior al IPC si ambas partes lo aceptan y lo plasman por escrito.
¿Qué establece exactamente la Ley 820 de 2003 sobre los aumentos del canon?
El artículo 20 de la Ley 820 dispone que, cumplidos doce meses bajo el mismo precio, el arrendador puede aplicar un ajuste que no exceda la variación del IPC del año previo. No existe autorización legal para incrementos más frecuentes ni para aumentos que superen ese tope.
La ley también obliga al propietario a notificar por escrito el reajuste, indicando el monto y la fecha en que comenzará a regir. Sin una notificación válida -por servicio postal autorizado o mecanismo pactado-, el aumento puede ser controvertido por el arrendatario.
Qué implica para inquilinos y propietarios este límite legal
Para los inquilinos, la regla de ajuste anual da previsibilidad financiera: elimina intentos de aumentos fuera de la ley y permite planear los gastos de vivienda sin cambios repentinos.
Además, en la negociación de renovación del contrato pueden acordar un aumento menor que el IPC, lo que suele ocurrir cuando la oferta de vivienda es amplia o el arrendador quiere asegurar continuidad.
Para los propietarios, el marco legal define un escenario de seguridad jurídica: saben con claridad cuándo pueden aumentar el canon y cuál es el tope máximo permitido. Esto facilita la planeación de ingresos y evita conflictos por incrementos indebidos.
Sin embargo, el arrendador es responsable de notificar correctamente el ajuste. Si no lo hace, el inquilino puede exigir que se mantenga el canon anterior o iniciar un proceso de reclamación cuando el aumento incumple la ley o no fue comunicado.
Qué puede hacer un inquilino si le exigen un aumento indebido
Si el arrendador aplica o intenta aplicar un aumento superior al IPC o más frecuente que cada doce meses, el arrendatario puede:
- Revisar si la cláusula contractual contradice el artículo 20 de la Ley 820.
- Exigir la notificación formal del aumento.
- Solicitar que se mantenga el canon anterior cuando la notificación no cumple los requisitos legales.
- Acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro o a un juez civil para reclamar ajustes ilegales.