Fuente: ChatGPT
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Durante años, firmar un contrato de arriendo en Colombia fue visto como un trámite menor. Sin embargo, en 2025, con el aumento del precio de los alquileres y un mercado cada vez más competitivo, revisar bien las condiciones antes de firmar se ha vuelto indispensable. Muchos inquilinos aceptan cláusulas que son ilegales o renuncian sin saberlo a derechos básicos contemplados por la ley.
El marco legal sigue siendo la Ley 820 de 2003, pero en el contexto actual -donde el alquiler supera por primera vez a la vivienda propia- entender qué se puede exigir y qué no en un contrato de arriendo es clave para evitar abusos y conflictos legales.
Qué debe incluir y qué no un contrato de arriendo en Colombia
Un contrato de arriendo en Colombia, según la ley vigente, puede ser verbal o escrito, pero siempre debe tener definidos: datos de las partes, descripción del inmueble, canon de arrendamiento, duración del contrato y obligaciones de pago.
La duración mínima para aplicar ajustes de canon es de 12 meses, y no se puede pactar un aumento superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC) anual certificado por el DANE.
Lo que no se puede exigir legalmente incluye:
Depósitos de caución en dinero o en especie.
Canon de arriendo superior al 1% del valor comercial del inmueble.
Cláusulas que permitan desalojos inmediatos sin debido proceso.
Penalizaciones por terminación anticipada sin previa notificación (mínimo 3 meses).
La Ley 820 de 2003 establece que los contratos de arrendamiento deben cumplir con condiciones mínimas obligatorias. Según el artículo 1519 del Código Civil, cualquier cláusula que contradiga una norma de orden público -como esta ley- carece de validez jurídica y puede ser anulada judicialmente.
¿Qué pasa si me quieren sacar antes de tiempo?
Uno de los puntos más polémicos es la terminación anticipada del contrato por parte del arrendador. Si bien el dueño puede solicitar el inmueble para uso personal, debe:
Avisar con al menos tres meses de antelación.
Pagar al inquilino una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, salvo excepciones puntuales (venta del inmueble, mora grave, subarriendo sin autorización).
Para el inquilino, la salida también requiere notificación previa, pero no tiene que pagar penalización si avisa con 3 meses. De lo contrario, se le puede exigir una compensación proporcional.
Además, la ley protege al arrendatario frente a desalojos arbitrarios: todo desalojo debe pasar por un proceso legal ante juez competente. No puede realizarse por la fuerza ni con amenazas.
Reparaciones, garantías y aumentos: tus derechos y deberes
Un aspecto que suele generar conflictos son las reparaciones del inmueble. La ley distingue entre:
Reparaciones locativas: daños menores o por uso, que debe cubrir el inquilino.
Reparaciones estructurales o urgentes: deben ser asumidas por el propietario. Si el arrendatario las hace por su cuenta tras notificar, puede descontar hasta un 30% del canon del siguiente mes.
En cuanto a las garantías, muchas inmobiliarias exigen codeudores o seguros de arrendamiento, lo cual es válido, pero no pueden obligarte a presentar documentos bancarios que vulneren tu privacidad, ni condicionar la firma a productos financieros extra.
Finalmente, los aumentos anuales solo pueden hacerse una vez cumplido el primer año de contrato y deben corresponder al IPC. Por ejemplo, en 2025, el DANE certificó un IPC de 7,16%, lo que marca el límite legal para subas de canon este año.
Qué revisar antes de firmar y dónde denunciar abusos
Antes de firmar, es importante leer todas las cláusulas del contrato con detenimiento, solicitar una copia y, si hay dudas, consultar con un abogado o defensoría del consumidor.
Puedes reportar cláusulas abusivas o prácticas ilegales ante:
Superintendencia de Industria y Comercio (SIC)
Personería Municipal
Inspecciones de Policía
Si estás buscando arriendo y quieres evitar sorpresas, recuerda: firmar apurado puede salir caro. Un contrato claro y dentro de la ley protege tanto a inquilinos como a propietarios y es la mejor herramienta para una convivencia estable.
