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La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha generado una notable preocupación entre los administradores de edificios, conjuntos residenciales y copropiedades en Colombia, al anunciar un incremento en los controles tributarios relacionados con el uso económico de áreas comunes.
La entidad ha confirmado que llevará a cabo visitas y procedimientos de verificación para determinar si las propiedades horizontales están cobrando por espacios compartidos sin observar las obligaciones fiscales que exige la ley.
La disposición revisa actividades que por años se consideraron prácticas internas de convivencia, pero que actualmente constituyen movimientos económicos que deben ser reportados de manera formal.
Los salones comunales, piscinas, gimnasios, zonas BBQ, parqueaderos para visitantes y otros espacios gestionados por las copropiedades se encuentran bajo el escrutinio del organismo tributario.
DIAN fiscaliza áreas comunes en edificios: qué cambia y a quién afecta
El crecimiento de conjuntos residenciales que generan ingresos adicionales mediante el arrendamiento de áreas comunes ha llevado a la DIAN a reforzar sus mecanismos de supervisión. Diversas administraciones emplean estos ingresos para disminuir cuotas de mantenimiento o financiar gastos operativos, sin embargo, la entidad ha alertado que estas actividades pueden transformarse en servicios sujetos al IVA.
Conforme a la interpretación legal de la DIAN, cuando una propiedad horizontal percibe un monto adicional por el uso de una zona común, deja de operar exclusivamente como una entidad sin fines de lucro en relación con esa transacción específica. Por ende, adquiere responsabilidades tributarias análogas a las de cualquier proveedor de servicios.
Esto implica que los ingresos percibidos por alquileres o reservas de espacios ya no pueden ser gestionados únicamente mediante recibos manuales o controles internos de caja.
IVA en conjuntos residenciales: ¿qué zonas comunes lo pagan?
Las áreas que sean objeto de explotación económica podrán estar sujetas a facturación electrónica y pago de impuestos. Entre los espacios que son objeto de mayor vigilancia se encuentran:
- Salones sociales
- Piscinas
- Zonas BBQ
- Gimnasios
- Canchas deportivas
- Parqueaderos de visitantes
- Locales comerciales internos
- Auditorios y terrazas para eventos
La DIAN manifestó que el inconveniente no reside en el uso de las áreas comunes, sino en el cobro adicional que es independiente de la cuota de administración.
Por lo tanto, en caso de que una copropiedad establezca tarifas específicas para la reserva de estos espacios, se estaría llevando a cabo una actividad gravada ante el sistema tributario colombiano.
Factura electrónica en conjuntos residenciales: ¿obligatoria?
Indudablemente. Uno de los aspectos más relevantes del nuevo control impuesto por la DIAN es la obligación de emitir factura electrónica en aquellas circunstancias donde se efectúe un cobro por el uso de espacios compartidos.
De acuerdo con la entidad, no será suficiente con proporcionar comprobantes internos, recibos manuales o registros administrativos. Las copropiedades que generen ingresos por alquileres deberán disponer de sistemas de facturación adecuados y reportar las transacciones económicas de manera inmediata.
Esta normativa tendrá un impacto significativo en edificios y conjuntos residenciales que gestionen reservas frecuentes para celebraciones, reuniones privadas o eventos familiares.
Adicionalmente, la DIAN persigue asegurar la trazabilidad de dichos recursos con el propósito de prevenir la evasión tributaria y la omisión de movimientos económicos.
Zonas comunes exentas de IVA: ¿cuándo aplica?
La normativa también incluye excepciones concretas que podrían impedir el cobro del IVA en propiedades horizontales.
Por ejemplo, no se generaría obligación tributaria cuando:
- El espacio se ofrece de manera gratuita.
- El uso está comprendido dentro de la cuota ordinaria de administración.
- No hay un cobro independiente adicional.
- La actividad no implica la explotación comercial del área común.
En estos casos, la DIAN determina que no se establece una prestación de servicios gravada, por lo que no sería requerida la facturación electrónica vinculada al IVA.