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En Colombia, una figura jurídica poco conocida podría cambiar por completo la relación entre inquilinos y propietarios. Mientras muchos se rigen por la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento, existe un mecanismo en el Código Civil que, bajo ciertas condiciones, permite a quien habita una vivienda convertirse legalmente en su dueño, incluso sin un contrato formal.
Se trata de la prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como usucapión, una herramienta que puede aplicarse cuando un inquilino permanece en un inmueble durante varios años sin oposición del propietario y actuando como si fuera el legítimo poseedor. Aunque no está directamente ligada a la normativa de alquileres, su efecto puede ser incluso más decisivo, ya que termina otorgando la titularidad del bien a quien no lo compró, pero lo ocupó.
Este mecanismo legal no es automático ni se aplica en todos los casos. Solo puede ponerse en marcha cuando el inquilino ya no tiene un contrato de arriendo vigente, ha permanecido en el inmueble por un tiempo determinado y cumple con una serie de requisitos legales. La figura busca proteger a quienes han ejercido una posesión prolongada, pacífica y pública, frente a propietarios ausentes o inactivos.
Qué dice la ley sobre la prescripción adquisitiva en Colombia
La prescripción adquisitiva está contemplada en el artículo 2532 del Código Civil colombiano. Establece que una persona puede adquirir un bien inmueble si ha ejercido su posesión de forma continua y sin interrupciones durante un mínimo de diez años (en el caso de la usucapión extraordinaria), o cinco años si tiene un justo título y actuó de buena fe (usucapión ordinaria).
La clave para que esta figura sea válida es que el ocupante no haya sido reconocido por el propietario como simple inquilino o comodatario. Es decir, no debe haber contrato vigente, ni pagos de arriendo, ni autorización explícita del dueño. Además, el propietario no debe haber hecho ningún reclamo legal durante ese período, lo que se interpreta como abandono o desinterés por el bien.
Esta herramienta ha sido usada tanto en zonas rurales como urbanas, y es completamente legal si se prueba ante un juez que se cumplen los requisitos. El poseedor debe iniciar un proceso judicial de pertenencia para que un fallo reconozca su derecho como nuevo propietario, y posteriormente inscribir la sentencia en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Cómo afecta la usucapión a los propietarios de viviendas
Para los propietarios en Colombia, la prescripción adquisitiva representa un riesgo legal si no se ejerce control sobre sus inmuebles. Tener una escritura registrada no basta: la ley exige que se ejerzan actos de dominio sobre el bien, como realizar visitas, pagar impuestos, o iniciar acciones si alguien lo ocupa sin autorización.
En caso de que un inquilino permanezca en la vivienda tras el vencimiento del contrato y el dueño no actúe por años, el ocupante podría pasar a ser considerado un poseedor de buena fe. Si se cumplen los plazos establecidos en la ley, puede solicitar el reconocimiento judicial de su derecho a la propiedad, lo que dejaría al dueño original sin ningún tipo de compensación.
Este escenario subraya la importancia de mantener los contratos actualizados y de monitorear regularmente los bienes raíces, en especial aquellos que no están habitados por los dueños. La usucapión no es una expropiación arbitraria, sino un mecanismo que la ley contempla para proteger el uso real y continuo de la propiedad en manos de quien la habita como si fuera suya.