El gobierno de la Provincia de Buenos Aires decidió enviar a la Legislatura un proyecto de ley por el que pretende gravar todos los nuevos emprendimientos inmobiliarios y comerciales que se desarrollen en terrenos mayores a los 5.000 m2.

La norma prevé que todo nuevo proyecto residencial ó comercial que supere esa superficie deberá ceder un 10% de la misma, que el gobierno utilizará en el futuro para edificar allí viviendas populares. Los propietarios del predio, sin embargo, podrán sustituir esa obligación pagando una suma equivalente en dinero.

Más allá de las complejidades técnicas y los posibles absurdos que se habrán de presentar a la hora de aplicar una normativa con estas características, el resultado final de esta historia es que se habrá creado un nuevo impuesto que gravará la construcción de viviendas e inmuebles destinados a las actividades comerciales y productivas.

Es posible que al definir la superficie mínima, se buscó circunscribirla a los proyectos inmobiliarios dirigidos a sectores de ingresos medios y altos. Pero lo cierto es que la elegida no es una superficie con la tendencia que prevalece hoy en el mercado. Porque son cada vez más los proyectos que con el objeto de abaratar los gastos comunes y expensas en edificios multifamiliares, amplían el número de unidades construidas y de paso, también la superficie de terreno involucrada.

Una de los aspectos más controvertidos del proyecto, se encuentra en la magnitud del nuevo gravamen. Un 10% sobre la superficie total equivale al 11% sobre el valor de la superficie libre remanente, que finalmente se cargará sobre el precio de la vivienda en la proporción que incida el valor del terreno, hoy ya bastante elevado en casi toda la región metropolitana. Un terrenito de 250-300 m2 para construir una vivienda modesta en el conurbano tiene hoy hasta en zonas carentes de infraestructura, precios que van de los 150 a los 200 u$s/m2. Un lote de u$s 50.000 representa entonces el sueldo completo de cuatro años de trabajo para más del 75% de la población, por lo que no parece que aumentando el precio de la tierra se vaya a facilitar el acceso a la vivienda de los sectores populares.

Porque al 11% adicional sobre el valor del terreno habrá que sumarle el costo financiero, ya que el impuesto se pagará contra la aprobación definitiva del proyecto y desde ese momento hasta que recupere ese importe vía venta del lote ó de la vivienda, puede pasar un largo tiempo. Lo preocupante de esta iniciativa, es que parece no advertir que el aumento en el precio de la tierra para nuevos proyectos supuestamente dedicados a los sectores de mayores ingresos, terminará por trasladarse de forma casi automática a los terrenos de menor superficie.

Corregir a través de un impuesto las falencias originadas por una inexistente política de vivienda social, no resolverá el problema de fondo, que demanda otro tipo de perspectiva con un análisis más idóneo sobre la cuestión. Existe todavía suficiente tierra urbana y urbanizable como para resolver el tema de la vivienda social de manera integral. Falta por ejemplo, un Banco de Tierras público que con el sustento de políticas de largo plazo, expropiaciones conforme a derecho con precios justos, fondos provenientes de la valorización por cambio de zonificación y toda una batería de recursos adicionales, provea los recursos necesarios para encarar el problema y resolverlo. Sobran en el mundo modelos exitosos de gestión de los cuales es posible tomar debida nota.

Otro de los aspectos difíciles de resolver por la modalidad política imperante, es la necesidad de dictar una ley de ordenación territorial a la que deberán ajustarse los Partidos y Municipios, que además deberán elaborar un Plan Director Urbano donde la zonificación minimiza ó vuelve innecesaria la intervención mediadora para los proyectos que se ajusten al código vigente. Este ordenamiento es un primer paso para encaminar una solución posible. Otro aspecto es alinear los incentivos privados con las necesidades públicas, al igual que el interés colectivo con las iniciativas particulares.

Sin duda que una política exitosa requiere replantear la modalidad vigente sobre cómo se selecciona, decide, diseña, financia y ejecuta la infraestructura necesaria para los emprendimientos urbanos, requisito indispensable para que la construcción de vivienda sea además, la construcción de ciudad. Brasil acaba de concluir un programa ejecutado en apenas dos años, construyendo casi un millón de viviendas populares, bajo la responsabilidad y conducción primaria de los municipios. Las viviendas más económicas se pagaron con un anticipo mínimo y cuotas de 20 reales, algo más de 35 pesos de los nuestros por mes. Los ejemplos nunca son transferibles de un país a otro, pero sí lo pueden ser las ideas y los lineamientos de aquellas iniciativas que terminan alcanzando los resultados perseguidos.

La provincia aglutina hoy en su territorio el mayor número de asentamientos precarios y viviendas deplorables, para los que no ha encontrado todavía una fórmula satisfactoria de resolución. Es cierto que una parte del problema debe resolverlo en forma conjunta con la Ciudad de Buenos Aires y otra parte junto al Gobierno Nacional. Pero la iniciativa, primariamente le corresponde, o mismo que el esfuerzo de conjugar los intereses en juego con las necesidades urgentes de los sectores más vulnerables de la población.