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El endurecimiento de la regulación sobre el mercado de arrendamiento de vivienda en México, con topes a los aumentos de renta ligados a la inflación, registro obligatorio de contratos y mayor fiscalización, está obligando a los propietarios a profesionalizar su operación para mantener la rentabilidad, advirtió Diego Llano, director de operaciones (COO) de la proptech MoradaUno.
El directivo explicó que el mercado está dejando atrás la informalidad que durante años caracterizó al sector.
“Durante años, el arrendamiento fue un espacio con mucha flexibilidad. Hoy el mercado se está institucionalizando”, señaló durante el webinar Guía Fiscal de Arrendadores: evita errores y optimiza tu régimen RESICO, en el que participó junto con Rebeca Godínez, fundadora de RGS Asociados.
Registro de contratos y topes a las rentas cambian el mercado
Uno de los cambios más visibles es el límite a los incrementos de renta, que ahora están vinculados a la inflación, lo que reduce la posibilidad de ajustes agresivos por parte de los propietarios.
Además, en la Ciudad de México ahora es obligatorio registrar los contratos de arrendamiento en plataformas digitales dentro de los 30 días posteriores a su firma, lo que introduce un mayor nivel de transparencia en el sector.
“Cuando el contrato se registra, el ingreso deja de ser opaco. Y cuando el ingreso es visible, también lo es para la autoridad fiscal”, explicó Llano.
Las reformas también fortalecen la posición del inquilino al limitar desalojos arbitrarios, eliminar cláusulas abusivas y prohibir prácticas discriminatorias en el acceso a la vivienda.
“Hoy el arrendador no sólo compite por precio o ubicación; compite también en cumplimiento. El marco legal se volvió parte del negocio”, añadió el directivo.
Fiscalización obliga a elegir mejor el régimen tributario
En paralelo, el cumplimiento fiscal se volvió una condición básica para quienes obtienen ingresos por renta.
La emisión de comprobantes fiscales digitales (CFDI), la declaración de ingresos y el cumplimiento de obligaciones mensuales son ahora parte de la operación del arrendamiento formal.
El incumplimiento puede resultar costoso. Las sanciones pueden superar los MXN$ 97 mil, además de posibles clausuras.
Sin embargo, especialistas señalaron que la carga fiscal efectiva puede ser menor a la percepción generalizada entre los propietarios.
“El gran mito es que el arrendador pierde hasta un tercio de su ingreso en impuestos. En realidad, bien estructurado, el ISR puede estar más cerca de un dígito que de un tercio”, explicó Rebeca Godínez, fundadora de RGS Asociados.
Actualmente, los arrendadores pueden optar entre el régimen tradicional de arrendamiento, que permite deducciones incluida la deducción ciega del 35%, o el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO), que ofrece tasas de ISR de entre 1 y 2.5% , pero sin posibilidad de deducir gastos.
“RESICO no es automáticamente mejor. Si tienes gastos relevantes, puede terminar siendo más caro de lo que parece. Sin embargo, para la mayoría de arrendatarios independientes, suele ser un modelo muy beneficioso si se sabe emplear de forma adecuada”, advirtió Llano.
De acuerdo con MoradaUno, estos cambios reflejan un giro en la política pública hacia un mercado de renta más regulado y con mayor formalización.
Este modelo, que ya se observa en la Ciudad de México, comienza a replicarse en otras entidades como Nuevo León, lo que anticipa una tendencia nacional hacia un mayor control y profesionalización del sector.
“El arrendamiento dejó de ser un ingreso pasivo. Hoy es una actividad que requiere estrategia, control y disciplina fiscal”, sostuvo Llano. “Seguir operando como antes no sólo es ineficiente, es riesgoso”.