El mercado de Fibras en México comienza a consolidar su recuperación tras el “severo sobrecastigo” registrado a finales de 2024 y perfila un escenario más favorable de cara al siguiente año, apoyado en la baja de tasas de interés, la fortaleza del segmento industrial —impulsada por el nearshoring— y al crecimiento sostenido del comercio electrónico.
Durante 2025, el sector mostró señales claras de estabilización y revalorización, luego de que las valuaciones se ajustaran a niveles que no reflejaban los fundamentales operativos, explicó Roberto Solano, analista bursátil de Monex. Este ajuste sentó las bases para una recuperación más ordenada y alineada con el desempeño real de los activos inmobiliarios.
De acuerdo con el estratega, movimientos clave como la adquisición de Terra por parte de Prologis y la colocación de Fibra Next en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) marcaron un punto de inflexión para el mercado y dejaron precedentes positivos para los fideicomisos de inversión en bienes raíces. En conjunto, estas operaciones reforzaron la percepción de solidez del sector entre inversionistas institucionales.
En lo que va del año, el índice de Fibras de la BMV acumula un incremento superior a 27%, de acuerdo con datos del propio centro bursátil, reflejo de un mayor apetito por instrumentos con flujos estables en un entorno de tasas de interés a la baja.
Enfoque a inversionistas institucionales
Tras el debut de Fibra Next en la BMV, directivos del fideicomiso —enfocado completamente en el segmento industrial— señalaron que no buscan una alta bursatilidad en el precio de sus certificados ni una amplia participación de inversionistas minoristas, lo que limitará los movimientos en la cotización. No obstante, este enfoque envía un mensaje claro al mercado, explicó Solano.
La salida tuvo como objetivo principal levantar capital para financiar su estrategia de crecimiento, con un enfoque dirigido a inversionistas institucionales. Esta postura, dijo el estratega, refleja la naturaleza híbrida de las Fibras, cuyo atractivo no radica únicamente en la apreciación del precio del certificado sino en el rendimiento total, que combina la revalorización con el pago constante de dividendos.
“Estructuralmente, las Fibras no están diseñadas para mostrar movimientos abruptos en sus precios. Cuando el certificado sube demasiado, el rendimiento por dividendo disminuye, lo que va en contra de su principal propuesta de valor”, explicó el analista.
Bajo esta lógica, el desempeño del sector depende más de la estabilidad de los flujos, la disciplina financiera y la claridad en los planes de crecimiento a un horizonte de tres a cinco años. En ese lapso, el retorno acumulado puede resultar más atractivo que una revalorización acelerada de corto plazo.
Los datos operativos respaldan este optimismo. La tasa de ocupación en el segmento industrial ya se ubica por encima de los niveles previos a la pandemia, incluso superando los registros de 2019, considerado un año histórico. En paralelo, los segmentos de oficinas y comercial muestran una recuperación gradual, mientras que la superficie arrendable continúa en expansión.
Nearshoring y el comercio electrónico
Este mejor entorno se ha reflejado en el desempeño de los certificados. De acuerdo con datos de Investing, de las 18 Fibras que cotizan en la BMV, Fibra Nova lidera las ganancias con un avance de 45.9% en lo que va del año, seguida de Fibra Mty con 39% y Fibra Danhos con 38.2%.
Para Solano, el nearshoring sigue siendo un catalizador clave, aunque su impacto va más allá de la manufactura. El comercio electrónico se consolida como uno de los principales motores de demanda del sector industrial, al requerir centros de distribución más eficientes y cercanos a los puntos de consumo.
“El e-commerce ya no es un fenómeno coyuntural. Hoy es una industria plenamente establecida en México y un aliado natural del nearshoring”, destacó.
De cara a 2026, el consenso apunta a que el sector podría entrar en una nueva etapa de crecimiento, una vez que se consoliden las condiciones económicas y comerciales. En ese escenario, eventuales follow-ons o emisiones de deuda encontrarían un mercado más receptivo, con un fuerte apetito por parte de inversionistas institucionales, incluidas las Afores.
“A pesar de los retos y la volatilidad, los fundamentos están ahí. El sector ya recuperó gran parte de lo perdido y tiene el potencial de revalorizarse de forma más ordenada en los próximos años”, dijo Solano.