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Fibra MTY obtuvo una línea de crédito sindicado sin garantía por hasta u$s 215 millones de cuatro bancos encabezado por Banorte. La demanda superó 1.15 veces el monto, con opción de elevarlo a u$s 265 millones mediante un tramo adicional de 50 millones.
Este préstamo no pide garantías y se paga todo de una vez al final de cinco años, con extensión a siete si los bancos aprueban. Los intereses del crédito son bajos pues parten de una tasa base de referencia más un margen de 1.55% a 1.65%. Ese margen solo sube si la deuda pasa del 40% de sus activos, pero Fibra Mty planea quedarse por debajo del 35%.
Grado de inversión
Por otro lado, la calificadora S&P Global Ratings asignó a Fibra MTY la calificación “BBB-” con perspectiva estable, respaldada por la “solidez” de su portafolio, caracterizado por propiedades con ubicación estratégica, altos niveles de ocupación y contratos de arrendamiento de largo plazo, según señalo la agencia.
En un comunicado, la calificadora destacó que el fideicomiso, dirigido por Jorge Ávalos Carpinteyro, mantiene presencia en ubicaciones estratégicas y exposición a sectores como el automotriz, bienes de consumo duradero, prendas de vestir y materiales. Actualmente reporta una ocupación de 95% y cerca del 85% de sus ingresos están denominados en dólares.
“Creemos que la moderna y atractiva cartera de la compañía, principalmente en el segmento industrial, le ha permitido atraer y mantener inquilinos financieramente sólidos y sostener una sólida rentabilidad a lo largo de los ciclos económicos y sectoriales”, señaló la calificadora.
De acuerdo con S&P, estas características permitirán a Fibra MTY mantener una alta previsibilidad en el flujo de caja durante los próximos 12 a 24 meses.
No obstante, la agencia también advirtió que la calificación refleja la escala operativa mediana del fideicomiso, la concentración de inquilinos —los 10 principales aportan 35% de los ingresos por rentas— y su exposición al segmento de oficinas.
“Creemos que una sólida base de inquilinos mitiga en cierta medida esta concentración, dado que los principales arrendatarios cuentan con calificaciones entre ‘BB’ y ‘BBB+’, y la mayoría son empresas internacionales con más de 20 años de operación en México”, agregó.
Fibra MTY con rentabilidad
S&P anticipa que Fibra Mty mantendrá una rentabilidad sólida, con márgenes de flujo operativo (EBITDA) superiores a 84% en los próximos 12 meses, apoyada en su estructura como fideicomiso totalmente internalizado y en su estrategia de crecimiento de largo plazo.
Las estimaciones de S&P consideran un plan de inversión de aproximadamente u$s 210 millones en 2025 y 370 millones en 2026, principalmente enfocado en la adquisición de activos industriales estabilizados.
“La perspectiva estable refleja nuestra expectativa de un sólido desempeño operativo gracias a altas tasas de renovación, ocupación estable y fundamentos favorables del sector a mediano y largo plazo”, indicó la agencia.
Para S&P, el sector inmobiliario en México continuará beneficiándose de tendencias estructurales, como la integración de la cadena de suministro regional, la cercanía con Estados Unidos y la fortaleza de la mano de obra local, factores que deberían sostener la demanda y permitir que Fibra Mty mantenga niveles de ocupación superiores a 95% y márgenes EBITDA por encima de 84%.