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Cuando una propiedad es heredada por dos o más personas en México, se genera una situación de copropiedad o proindiviso. Esto significa que cada heredero es propietario de un porcentaje del inmueble, pero ninguno posee una parte física específica de la propiedad.
Esta situación puede generar conflictos cuando uno de los herederos quiere vender y los demás no están de acuerdo. Aunque la legislación establece mecanismos para resolver este tipo de casos, el proceso puede ser complejo y requiere conocer los derechos y obligaciones de cada copropietario.
Uno de los puntos más importantes es que ningún heredero puede vender por sí solo el inmueble completo sin el consentimiento de los demás. Sin embargo, la ley tampoco permite que un copropietario permanezca indefinidamente en una situación de indivisión si desea ponerle fin.
¿Qué dice la ley sobre la copropiedad hereditaria?
De acuerdo con el Código Civil Federal, ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión. Esto significa que cualquiera de los herederos puede solicitar la división del bien, incluso cuando existan disposiciones del testador al respecto.
En la práctica, si uno de los herederos desea salir de la copropiedad y los demás no quieren vender, puede recurrir a los mecanismos legales disponibles para solicitar la división.
Sin embargo, existe una diferencia importante: un heredero puede disponer de su participación en la copropiedad, pero no puede vender el inmueble completo sin el consentimiento de los demás propietarios.
Por ello, para realizar una venta total de la propiedad, todos los copropietarios deben estar de acuerdo y firmar la operación correspondiente.
¿Qué opciones existen si los herederos no llegan a un acuerdo?
Cuando los copropietarios tienen intereses diferentes respecto al inmueble, existen varias alternativas para resolver la situación.
Negociar o recurrir a la mediación
La primera opción suele ser intentar llegar a un acuerdo. Los herederos pueden decidir vender la propiedad y distribuir el dinero de acuerdo con la participación de cada uno.
Otra posibilidad es que uno de ellos quiera conservar el inmueble y acuerde con los demás adquirir sus respectivas partes a cambio de una compensación económica.
Que uno de los herederos se quede con la propiedad
Si alguno de los copropietarios quiere conservar el inmueble, puede negociar la adquisición de las participaciones de los demás.
Esta alternativa puede evitar una venta a terceros y permitir que la propiedad permanezca en manos de uno de los integrantes de la familia. Sin embargo, ningún heredero está obligado a comprar la parte de otro: la operación depende del acuerdo entre las partes.
Vender los derechos sobre la propiedad
Un también puede optar por vender su participación en la copropiedad a otra persona. No obstante, antes de concretar la operación deben considerarse los derechos que la legislación reconoce a los demás involucrados.
Entre ellos se encuentra el llamado derecho del tanto, mediante el cual los demás copropietarios pueden tener preferencia para adquirir la participación que se pretende vender antes de que sea adquirida por un tercero.
Para ejercer este derecho deben cumplirse las formalidades y los plazos establecidos por la legislación aplicable.
Solicitar la división judicial
Si los herederos no consiguen llegar a un acuerdo y ninguno quiere adquirir la participación de los demás, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la partición del bien.
Cuando el inmueble no puede dividirse físicamente de manera conveniente, el juez puede determinar su venta y posteriormente distribuir el dinero entre los copropietarios conforme a sus respectivos porcentajes.
Esta alternativa suele considerarse como una de las últimas opciones, debido a que implica:
- Procedimiento judicial
- Gastos adicionales
- Posibilidad de que el inmueble se venda por debajo de su valor de mercado
¿Qué deben hacer los herederos antes de vender una propiedad?
Antes de vender un inmueble heredado es necesario concluir el proceso sucesorio correspondiente.
Esto implica realizar los trámites necesarios para determinar:
- Quiénes son los herederos
- Aceptar y adjudicar la herencia
- Formalizar la propiedad a nombre de quienes tienen derecho sobre el inmueble
También es necesario realizar, cuando corresponda, la inscripción de la nueva titularidad ante el Registro Público de la Propiedad.
Una vez que fue adjudicada y se encuentra legalmente a nombre de los herederos, estos pueden ejercer los derechos que les corresponden como copropietarios y analizar las distintas alternativas para disponer del inmueble o de su participación.