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Las fibras inmobiliarias quieren dejar atrás el estancamiento y abrir una nueva etapa de expansión en la Bolsa mexicana, con más emisiones, ajustes regulatorios y una agenda enfocada en recuperar liquidez y profundidad en el mercado, dijo Jorge Ávalos, nuevo presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA)
El directivo afirma que el potencial de la industria es enorme y hoy está subexplotado: las Afores apenas utilizan alrededor de 5% del 12.5% que tienen permitido invertir en estos instrumentos estructurados, lo que revela un amplio margen para detonar nuevos flujos de capital, dijo Ávalos.
A 15 años del surgimiento del primer vehículo, las fibras inmobiliarias representan un sector creciente tanto en la industria de los bienes raíces como entre los fideicomisos listados en el mercado bursátil.
Según datos de la industria, los activos que manejan las fibras inmobiliarias superan los MXN $800,000 millones.
El sector, señala Ávalos, está en una fase de consolidación que ahora busca escalar hacia una expansión más institucional, con el objetivo de pasar de poco más de una decena de fibras actuales a entre 30 y 40 emisoras en el mediano plazo.
“El mercado necesita más liquidez. No necesitamos 150 emisoras, necesitamos mil o mil 500”, dijo Ávalos.
Liquidez y cambios regulatorios
Ávalos explicó que uno de los ejes centrales de su gestión será trabajar con la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el Servicio de Administración Tributaria (SAT), la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (Consar) y la Bolsa Mexicana de Valores para facilitar la creación de nuevos vehículos y mejorar las condiciones de operación.
Destacó que las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) administran alrededor de u$s 350,000 millones en activos y que, tras el ajuste regulatorio que elevó el límite de inversión en instrumentos estructurados de 10% a 12.5%, aún existe amplio margen para incrementar la exposición a fibras.
“Nos queda muchísimo campo de patrimonio por parte de las Afores para poder invertir en estos instrumentos”, sostuvo.
Sin embargo, señaló que gran parte de esas inversiones se mantienen como posiciones de largo plazo, lo que limita la bursatilidad del mercado. Por ello, el gremio analiza mecanismos regulatorios que permitan dar mayor rotación a esas posiciones y atraer también a inversionistas internacionales y al retail mexicano.
Nearshoring impulsa el apetito inmobiliario
En el contexto del nearshoring, el nuevo presidente de AMEFIBRA consideró que México se mantiene como uno de los principales beneficiarios del reacomodo global de cadenas productivas.
Señaló que la inversión extranjera directa podría alcanzar u$s 45,000 millones este año, frente a los u$s 36,000 millones registrados el año previo.
En el segmento industrial, detalló que el número de parques pasó de 280 hace cinco años a 480 al cierre de 2025, con más de 110 en desarrollo.
Tan solo en 2024 la demanda de espacio industrial superó los 5 millones de metros cuadrados, mientras que en 2025 rondó los 3.8 millones, pese a la volatilidad internacional.
“El principal motor del país es la manufactura de exportación y de ahí derivan todas las demás industrias”, explicó.
Añadió que este dinamismo industrial genera un efecto multiplicador en oficinas, centros comerciales, hospitales, escuelas y vivienda, lo que abre oportunidades para nuevas emisiones de fibras en distintos segmentos.
Dividendo estable pese a la volatilidad
Frente a un entorno de menor crecimiento económico y alta incertidumbre global, Ávalos descartó ajustes a la baja en las distribuciones a inversionistas.
“No, de ninguna manera, al contrario, creo que las distribuciones van a incrementar como han venido incrementando desde hace 10 años”, afirmó.
Recordó que las fibras están obligadas por regulación a distribuir al menos 95% de su utilidad fiscal neta, lo que las convierte en emisores recurrentes. En los últimos cinco años, el sector registró rendimientos promedio cercanos al 15% anual, impulsados principalmente por la distribución constante de dividendos.
Plan México y coordinación con el gobierno
Respecto al Plan México, el nuevo presidente aseguró que existe una coordinación inédita entre autoridades y sector privado para impulsar inversiones y fortalecer cadenas productivas.
“Nunca había visto un trabajo tan cercano con el gobierno y la iniciativa privada”, señaló, aunque advirtió que el éxito dependerá de la ejecución.
Indicó que han participado en mesas de trabajo con distintas dependencias federales y entidades financieras de desarrollo para identificar oportunidades de inversión y facilitar proyectos estratégicos.
Ávalos sostuvo que el sector también se consolidó en estándares ambientales, sociales y de gobernanza (ASG), con la totalidad de las fibras reportando indicadores en la materia y con más de u$s 1,900 millones emitidos en bonos verdes.
“Ya éramos un mercado institucional y vamos a ser todavía más institucionales”, concluyó.