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En México, la figura de la usucapión -también llamada prescripción adquisitiva- permite que una persona se convierta en dueña legítima de un bien inmueble que poseyó de forma continua, pacífica y pública durante un tiempo determinado.
Este recurso, regulado por las leyes civiles de cada estado, se aplica en casos donde quien ocupa una vivienda lo hace como si fuera el dueño, sin ocultarlo, y sin que el titular registral se oponga.
Aunque muchas personas desconocen este derecho, cada vez más ciudadanos lo utilizan para regularizar la propiedad de casas que habitaron durante años.
En esta nota te contamos en qué consiste la usucapión, cuáles son los requisitos para acceder a ella y cuántos años son necesarios para que la posesión de una casa pueda transformarse en propiedad legal.
¿Qué es la usucapión y cómo puede convertir a un inquilino en propietario legal en México?
La usucapión es un procedimiento legal mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien, siempre que haya ejercido una posesión pública, pacífica, continua y con intención de dueño durante un tiempo determinado.
A diferencia de la usurpación, que es un delito penalizado por la ley por implicar la toma violenta o clandestina de un bien, la usucapión está reconocida como una vía legal para regularizar situaciones de hecho prolongadas en el tiempo.
Este proceso no es automático: exige acreditar ante un juez que se cumplieron todas las condiciones que exige la legislación civil vigente en la entidad federativa correspondiente.
Requisitos legales para que una persona pueda adquirir una vivienda por usucapión
Para iniciar un juicio de usucapión y aspirar a ser reconocido como propietario de un bien inmueble, se deben cumplir con las siguientes condiciones:
Poseer el bien como si se fuera el dueño, actuando con plena voluntad de ejercer derechos de propiedad (no como arrendatario o comodatario).
Haber ocupado el bien de forma continua, sin interrupciones prolongadas ni abandono.
Ejercer la posesión de manera pública y pacífica, sin ocultarla ni haber recurrido a la violencia para obtenerla.
Haber transcurrido el tiempo que exige la ley, lo cual varía según la buena o mala fe del ocupante.
De todas formas, la clave está en la naturaleza de la posesión: si el ocupante reside en el inmueble bajo contrato de alquiler, no puede iniciar usucapión, ya que su tenencia depende de un acuerdo con el propietario.
Esto significa que los arrendatarios actuales no califican automáticamente para promover una usucapión, salvo que haya finalizado el contrato y hayan permanecido en la vivienda actuando como únicos poseedores, sin reconocimiento formal del dueño original.
¿Cuántos años debe vivir una persona en una casa para reclamarla por usucapión?
El plazo para adquirir una propiedad por usucapión en México depende de dos factores: si se trata de un bien mueble o inmueble, y si la posesión fue de buena o mala fe. A continuación, se detallan los escenarios más comunes:
Bienes inmuebles
- Cinco años, si la posesión fue de buena fe y con un título aparentemente válido.
- Diez años, si la posesión fue de mala fe o sin título alguno.
Bienes muebles
- Tres años, con buena fe.
- Cinco años, con mala fe.
En casos donde la propiedad se obtuvo mediante violencia, el plazo se extiende y solo comienza a correr una vez que cesa dicha violencia.
