El derrumbe de los precios de las propiedades sorprendió al mundo al provocar una crisis que terminó vaciando los balances de los bancos que otorgaban préstamos hipotecarios y reduciendo la riqueza personal de propietarios desde Londres hasta Lahore.

Durante el año pasado, los mercados de bienes raíces en todo el mundo tuvieron, en términos generales, una modesta recuperación. Pero esa mejoría en muchos países ya muestra señales de estar perdiendo ritmo, y se teme que las plazas que rebotaron tras el derrumbe de precios de las propiedades en 2006-07 estén nuevamente llegando a un punto de inflexión.

Recientes señales de la renovada presión que reciben los precios en lugares como el Reino Unido y Estados Unidos subrayaron la preocupación que sienten los economistas, algunos de los cuales dudan de la importancia de un mercado inmobiliario funcional para una economía saludable. Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal, dijo el mes pasado que la economía estadounidense podía aún comenzar a contraerse si los precios de las viviendas cayeran.

“El mercado inmobiliario muestra disponibilidad de crédito y confianza de los consumidores y, por lo tanto, es un indicador de salud económica , afirmó Steven Ricchiuto, economista jefe de Mizuho Securities.

Los analistas aseguran que no sorprende que las recientes proyecciones de un crecimiento económico más modesto coincidieron con los pronósticos que indican que el movimiento de precios de las viviendas podría ser similarmente mediocre, aunque con el mismo tipo de volatilidad de corto plazo registrado durante la recesión de la década de los noventa.

Los precios comenzaron a caer en todo el mundo desde mediados de 2006, conducidos por el giro en los mercados estadounidenses de bienes raíces. Para 2008 casi todas las plazas del mundo registraban descensos.

En promedio, los valores de las propiedades retrocedieron cerca de 17% en todo el mundo en 2007 y 2008, según Knight Frank, consultora en bienes raíces, pero desde entonces recuperaron cerca de 10%.

“La mayoría de los mercados desarrollados ahora están nuevamente en alza o están registrando menores descensos, señaló Jean-Michel Six, economista jefe de Standard & Poor‘s en Europa.

En algunos países, los valores hasta superaron su anterior pico, entre ellos Australia, Hong Kong, Israel, Noruega, Sudáfrica, Suecia y China. La recuperación chino apenas se detuvo en 2008 y el mercado ahora está experimentando tal avance que se teme al surgimiento de una burbuja, si bien se espera que las medidas de Beijing para enfriar el mercado inmobiliario –que incluyen controles para el otorgamiento de préstamos– actúen como freno.

Aún en algunos mercados donde los precios se mantienen por debajo de su nivel máximo, como el Reino Unido y Francia, Standard & Poor‘s estima que las viviendas todavía se están negociando por encima de sus promedios de largo plazo.

Sin embargo, otros se encuentran muy por debajo de sus picos. Algunos de ellos son Estados Unidos –pese al modesto crecimiento registrado después de que un crédito fiscal del gobierno apuntaló temporalmente las ventas–, Lituania, Latvia, Irlanda y Bulgaria.

En Estados Unidos, la oferta de viviendas fue clave en la presión que recibieron los precios. Dhaval Joshi, estratega jefe de RAB Capital, señaló que el exceso de oferta es la razón por la que loss valores de las propiedades en Estados Unidos se recuperaron sólo marginalmente después de un derrumbe mucho mayor, aunque su economía es más sólida que la del Reino Unido.

“Salvo demoliendo millones de casas, es imposible hacer desaparecer la inmenso exceso de construcciones en Estados Unidos , afirmó haciéndose eco de los comentarios que hizo Warren Buffett en febrero. “Pero en el Reino Unido, sucede lo contrario .

La sobreoferta también afectó los precios de los mercados de Dubai, España e Irlanda.

Pero la mayoría de los países mostraron una modesta tendencia alcista. En parte eso se debe a las medidas de estímulo económicas y a las tasas de interés bajas, que permitieron que fuera relativamente barato endeudarse y que no haya el mismo número de propietarios afligidos

Sin embargo, los expertos aseguran que las alzas en los valores de las viviendas no deberían utilizarse como indicador de mayor solidez económica. Liam Bailey, director de investigaciones en Knight Frank, señaló: “Esta vez no es la expansión de la economía real lo que ha sostenido los precios. El rebote ha sido una consecuencia involuntaria del estímulo económico de emergencia, y podría hacer creer que el panorama económico es mejor al real. “Cualquier otra desaceleración económica podría aguar el avance de los precios de las propiedades, aunque sólo sea porque deprime el ánimo de los consumidores.

Un informe del Comité de Supervisores Bancarios europeos el mes pasado señaló que en todo Europa se observaba un escenario con movimientos de precios relativamente positivos. Pero también mencionaba un “escenario adverso que incluía una nueva recesión, donde los precios de las viviendas caían 10% o más en una cantidad de países del Viejo Continente.

Los países en Europa están enfrentando recortes del sector público y aumentos de impuestos, los que podrían provocar mayor desempleo y dañar la confianza de los consumidores. En el corto plazo, también se está incrementando la cantidad de viviendas que saldrán al mercado en países como Gran Bretaña, aún cuando cae el número de compradores. Mientras tanto, EE.UU. podría observarse una mayor presión sobre los precios a medida que disminuyan los efectos del crédito fiscal. Sin embargo, en términos más generales, los expertos creen que es poco probable que se produzca otro derrumbe de precios salvo que haya otra calamidad, si bien la montaña rusa de las propiedades seguirá marcando subidas y bajadas de corto plazo mientras la economía mundial lucha por volver a ser saludable.