La propiedad de la tierra es, quizá, la expresión más antigua de la riqueza. A lo largo de la historia, la riqueza ha provocado conflictos e inspirado grandeza, desde los monumentos cívicos y espacios sagrados para torres presumidas y palacios de placer. Hoy la relación entre la tierra o las propiedades inmuebles y la riqueza es más compleja y más comercial que nunca. Desde la crisis económica de 2008, los bienes raíces han atraído a muchos de los súper ricos del mundo que buscaron un refugio seguro, un medio de diversificación de activos, y un símbolo muy visual de poder y sofisticación.

En 2008, u$s 146.000 millones de la riqueza privada mundial se invirtieron en el negocio de bienes raíces (más de u$s 10 millones) y, en 2012, este monto ya había aumentado 111%, a u$s 308.000 millones. Entretanto, la inversión de las empresas en el mismo sector se incrementó en sólo 43%, a u$s 594.000 millones, en el mismo período. Estas cifras, que se detallan en un nuevo informe de Savills y Wealth -X, una consultora con sede en Singapur, ponen de manifiesto la creciente importancia de la inversión privada en el negocio inmobiliario.

"Es un caso de factores de atracción y disuasión", afirma Yolande Barnes, director de investigación residencial de Savills. "Acabo de ver una lista de los mejores distribuidores [relacionados con negocios efectuados en 2013, compilados por Real Capital Analytics] del lado del comprador y del vendedor. Entre los vendedores figuran JPMorgan, administradores de Lehman, Deutsche, todos los grandes bancos . . Y entre los compradores figuran los nuevos grandes nombres de empresas privadas chinas y fideicomisos de inversión en bienes raíces [Real Estate Investment Trusts o REIT] estadounidenses".

Un factor clave en esta tendencia es la creación extraordinaria de riqueza en Asia en los últimos años . Según Knight Frank, el número de individuos con un patrimonio elevado (considerados como aquellos con activos netos de, como mínimo, u$s 30 millones) se incrementó un 35,6% entre 2007 y 2012, y estos demostraron gran interés en los bienes inmuebles.

El informe de Savills revela que 28% de la riqueza perteneciente a individuos asiáticos con un patrimonio ultra-elevado (también considerados como aquellos con activos netos de, como mínimo, u$s 30 millones) está en la industria de bienes raíces, frente al 8% en el caso de individuos europeos con un patrimonio ultra-elevado y 6% en el caso de individuos norteamericanos con un patrimonio ultra-elevado. En consecuencia, una proporción cada vez mayor de la riqueza asiática está siendo canalizada hacia la tenencia directa de inmuebles y casas tipo "trofeo".

El informe divide a los inversores extranjeros chinos en tres grupos: el primero son los que compran inmuebles en países donde tienen intereses comerciales; el segundo son los que compran para sus hijos o para asegurarse una residencia permanente y el tercer grupo busca comprar propiedades en una variedad cada vez más amplia de lugares. Cabe considerar el enorme potencial de crecimiento del mercado chino y los compradores asiáticos en general, pero estas expectativas se basan en la suposición de que el poder adquisitivo de los individuos asiáticos con un patrimonio ultra-elevado seguirá aumentando y que los gustos de esos compradores se ampliarán a medida que aumente su riqueza.

En años recientes, los compradores asiáticos causaron un impacto en ciudades de todo el mundo, entre las que Hong Kong, Singapur, Bombay y Londres se ubicaron como los mejores lugares para la inversión residencial.

Adam Challis, de Jones Lang LaSalle de Londres, dice que está habiendo una gran demanda de Singapur y Kuala Lumpur, mientras que el interés de Hong Kong y China sigue siendo fuerte. "Cabe afirma que la demanda es mucho más grande de lo que esta ciudad, o cualquier ciudad del mundo, puede satisfacer razonablemente", sostiene. "La anécdota que uso es la de la gira de Boris Johnson [alcalde de Londres] de hace unos meses, cuando lanzó www.london.cn [sitio web oficial de Londres en idioma chino]. Una de nuestras colegas participó en la misión comercial y en el informe que publicó en su blog dijo que en las primeras 24 horas de existencia de la página web, hubo 82 millones de visitas".

Savills llevó a cabo nuevas investigaciones sobre los hábitos de compra de los individuos asiáticos con un patrimonio ultra-elevado, donde resalta el potencial de crecimiento que tendrían si estos pretendiesen diversificar sus carteras. Actualmente, el 64% de los inmuebles pertenecientes a individuos ricos norteamericanos y europeos se encuentra en ciudades, el 15% en pueblos y suburbios y un 21% combinado en riberas, zonas rurales y centros de esquí. En cambio, el 95% de los inmuebles pertenecientes a individuos ricos asiáticos se encuentra en ciudades, el 2% en pueblos y suburbios y apenas el 4% en riberas, zonas rurales y centros de esquí. Savills sugiere que, si se alentara a los compradores asiáticos a adquirir propiedades suburbanas y de ocio en las mismas proporciones que los occidentales, se podría crear un mercado de alrededor de u$s 804.000 millones en bienes raíces residenciales en todo el mundo.

"Todas estas cosas van en una sola dirección, que es ascendente, porque se parte de una base baja y el potencial de este mercado es enorme", afirma Liam Bailey, director investigación residencial de Knight Frank". "Quizá no se de un crecimiento rápido, pero sorprendería no ver más propietarios chinos de inmuebles en zonas rurales de Francia o Italia, o incluso en las afuera de las grandes ciudades estadounidenses".

Sin embargo, gran parte de este crecimiento sigue siendo moderado por las convenciones culturales. Los nuevos ricos de China continental, por ejemplo, dan prioridad a la seguridad y la diversificación de las inversiones, por lo que tienden a comprar segundas residencias en "ciudades mundiales" establecidas antes de mirar casas de vacaciones. Y en un país donde las viviendas rurales todavía se asocian con la pobreza, y el gusto por tomar sol y practicar deportes de invierno recién empieza a florecer, la demanda de lugares de ocio o casas de campo (sin contar viñedos franceses) sigue siendo limitada. Dicho esto, la propia industria del ocio en el país está empezando a desarrollarse y, en los próximos años, los compradores chinos ricos podrían invertir más cerca de "casa".

A lo largo de la última década, China se afirmó como potencia económica de Asia y los compradores chinos aprovecharon al máximo las ventajas del tipo de cambio y la revalorización de los bienes raíces de Europa y EE.UU. A principios de 2013, la economía china se desaceleró, lo que pareció afectar la tasa de creación de riqueza de la franja superior. Un informe de Wealth -X y UBS publicado en septiembre del año pasado señala que, aunque el número de individuos asiáticos con un patrimonio ultra-elevado aumentó de 42.895 a 44.505 en 2013, en China se redujo de 11.245 a 10.675. Entretanto, las economías del viejo mundo comienzan a mostrar signos de recuperación, la población de individuos con un patrimonio ultra-elevado aumentó 5.225 y 4.625 en EE.UU. y Europa, respectivamente.

Luego deben considerarse los factores económicos más amplios. Muchos creen que la decisión de la Reserva Federal de EE.UU. de comenzar a disminuir sus compras de activos mensuales de u$s 85.000 millones a u$s 75.000 millones perjudicará los mercados inmobiliarios locales dado que las condiciones de liquidez se contraen y las tasas de interés comienzan a aumentar conforme a lo previsto.

Otros, sin embargo, no dudan en señalar los aspectos positivos tras el endurecimiento de las condiciones monetarias. Yolande Barnes admite que esto "representa el fin de la bonanza del segmento de alta gama", pero señala a la mejora de las economías de Estados Unidos y del Reino Unido y, a su vez, el aumento de los ingresos en los mercados tradicionales.

"En 2013 empezamos a ver esto en Londres, donde el mercado utra-prime sigue creciendo pero a un ritmo más lento que algunos otros mercados de primera categoría", sostiene Barnes. "Eso es un indicio muy fuerte de que está empezando ser riqueza generada en Londres, no en el extranjero, lo que alimenta el mercado y creo que ello va a ser una fuerza y un factor muy poderoso en 2014".

Si ello implicase una distribución más equitativa de la riqueza en los próximos años, una debilitación del poder de los súper ricos, tal vez sea necesario terminar con esta reflexión: Wealth-X predice que en 2020 la población mundial de individuos con un patrimonio ultra-elevado superará los 260.000. ¿Su riqueza combinada? Más de u$s 40.000.000 millones.