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El 17 de mayo de 2023, España aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda, una reforma que se enmarca dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Esta legislación tenía como objetivo facilitar el acceso a la vivienda asequible, especialmente para jóvenes y colectivos vulnerables.
No obstante, esta modificación, tambipen conocida como ley de alquileres, ha traído cambios importantes para los inquilinos y con ello también para los propietarios.
La ley limita el aumento del precio del alquiler al 3% para proteger a los inquilinos frente a subas desproporcionadas, pero no todos los contratos están sujetos a este límite. La normativa contempla excepciones que permiten a los propietarios aplicar aumentos de hasta el 10%.
Es crucial para los arrendatarios conocer en detalle lo que estipula tanto la ley como su contrato estar al tanto d en qué supuestos los propietarios pueden acogerse a estas excepciones. Comprender las disposiciones previene sorpresas y posibles abusos en los derechos como inquilinos.
¿Cuál es el aumento extra que el inquilino podría tener en el alquiler?
Aunque pocas personas lo tengan en cuenta, la ley 12/2023, de 24 de mayo, publicada por el Derecho a la Vivienda en el Boletín Oficial del Estado español (BOE), establece que los propietarios de casas o departamentos en alquiler pueden aplicar un recargo a sus inquilinos por fuera de la normativa.
La ley aclara que "la cláusula de actualización anual de la renta del contrato podrá incrementarse por un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años".
Esto no es aplicable a todos los casos ya que se tienen que dar ciertos requisitos o circunstancias que lo permitan.
¿Cómo afectan estos recargos a los inquilinos?
Para los arrendatarios, estos recargos significan que, en determinadas situaciones, el aumento del alquiler será desproporcionado. Asimismo, no todos los propietarios están en condiciones de aplicarlos.
En caso de mejoras de eficiencia energética, el inquilino tiene derecho a solicitar la documentación que acredite las obras realizadas, así como los certificados que respalden el ahorro energético exigido. Esto resulta clave para evitar que se apliquen incrementos indebidos.
Por otro lado, los contratos de larga duración -diez años o más- pueden implicar un alquiler más elevado desde el inicio, aunque ofrecen mayor estabilidad y la posibilidad de prorrogarse bajo las mismas condiciones. De esta forma, los inquilinos deben evaluar si la seguridad de un acuerdo prolongado compensa el costo adicional.
¿En qué casos el propietario puede aumentar el alquiler fuera del contrato?
Pago por rehabilitación
La Ley de Vivienda en España permite que el propietario aumente el alquiler si la propiedad "hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación", según los términos del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esta rehabilitación debe haberse finalizado en los dos años previos a la celebración de un nuevo contrato de alquiler.
Recargos por mejoras de eficiencia energética
La normativa autoriza un aumento de hasta el 10% del alquiler cuando, en los dos años anteriores al nuevo contrato, el propietario haya realizado mejoras que logren un ahorro de al menos el 30% en energía primaria no renovable, respaldado por certificados de eficiencia energética.
Ampliación del contrato
Los inquilinos podrían enfrentarse a recargos adicionales si el contrato de alquiler se acuerda por un periodo de diez años o más. En este caso, la ley contempla "un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, permitiéndole de manera potestativa prorrogar el contrato bajo los mismos términos y condiciones" durante el periodo establecido.