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La compraventa de viviendas alquiladas en España genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más comunes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, especialmente, en qué circunstancias el nuevo dueño está obligado o no a indemnizar al inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece la respuesta, regulando la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites precisos.
Ley de alquileres: puntos que incluye y regula
De acuerdo con esta normativa, al efectuarse la venta de una vivienda arrendada, el adquirente asume automáticamente la función de nuevo arrendador y tiene la obligación de honrar el contrato existente.
Esto conlleva que, en los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si correspondía a una entidad jurídica, el arrendatario mantiene su derecho a permanecer en la vivienda con las mismas condiciones pactadas, sin que haya la necesidad de compensarle.
Indemnización a inquilinos en casos de incumplimiento por partes de propietarios
La situación se altera cuando el contrato suscrito contempla una duración que supera los plazos mínimos establecidos. En este marco, el nuevo propietario tiene la responsabilidad de mantener el alquiler hasta alcanzar los cinco o siete años que se requieren.
Si el contrato se prolonga más allá de este período, el arrendatario podría enfrentar la extinción de su derecho anteriormente acordado; no obstante, la obligación de indemnización recaerá sobre el vendedor de la vivienda y no sobre el comprador.
La indemnización estipulada por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato fue firmado por diez años con un arrendador persona física y la vivienda es vendida en el año ocho, quedarían dos años de alquiler que sobrepasan los cinco años protegidos.
En dicha circunstancia, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación. Sin embargo, la normativa también contempla situaciones en las cuales arrendador e inquilino acuerdan expresamente que la venta extinguirá el arrendamiento.
Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo está obligado a respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este período, no hay ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
Esto implica que el comprador no tiene la obligación de abonar una compensación económica. La responsabilidad de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es nítido: el nuevo propietario no está obligado a indemnizar al inquilino bajo ninguna circunstancia y solo el anterior propietario deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.