Hines y Grupo Lar anuncian una OPA millonaria para hacerse de una de las compañías mejor valoradas de España

Lar España tiene una particularidad: está presente en las recomendaciones de prácticamente todas las carteras de los analistas bursátiles. El consorcio constituido para la operación, Helios Real Estate, que está formado por el fondo inmobiliario Hines European Real Estate Partners III (HEREP III) y el Grupo Lar, que actúa como gestor de activos de Lar España, anunció a primera hora de hoy, viernes 12 de julio, una OPA voluntaria por el 89,85% de las acciones de la inmobiliaria.

Esto dejaría fuera de la oferta a las posiciones de del Grupo Lar y de Miguel Pereda Espeso, presidente de la compañía.

La oferta de adquisición voluntaria que presentó Helios RE, fijó un precio de 8,10 euros por acción, por lo que la OPA es por 609 millones de euros. Así, tanto por su magnífica performance como por la magnitud del negocio, la socimi abrió con un incremento en su valoración del 17%.

Nadie se quiere quedar afuera, tanto que esta subida ya superó el precio de la OPA, que a las 16:45 la acción cotiza a 8,20 euros. Conviene destacar que la oferta para prosperar deberá alcanzar el 50% de los derechos de voto.

Hines y Grupo Lar anuncian una OPA millonaria

Es indispensable que no se produzcan cambios materiales en la posición de deuda neta en relación al efectivo si se toma como referencia la última información publicada al cierre del primer trimestre de este ejercicio.

El valor de la acción fijado por el consorcio -cuyo pago se hará en efectivo- valora el 100% de la inmobiliaria en unos 1142 millones de euros. Asimismo, el precio de la oferta implica una prima del 16% sobre el precio de cierre de la acción de ayer.

También, una prima del 17% sobre el precio medio ponderado (VWAP) del último mes y una prima del 25% sobre el precio medio ponderado (VWAP) ajustado por dividendo de los últimos seis meses.

Los oferentes aclararon dos puntos sensibles de la OPA. Por un lado, explicaron que financiarán la operación con una combinación de fondos propios y deuda externa. Dijeron que buscarán optimizar aún más la estructura de capital de Lar España y aumentar el apalancamiento hasta el 60% LTV (Loan to Value).

El otro punto tiene que ver con el futuro de la empresa en la Bolsa española. En este sentido, los promotores de la OPA aseguraron que no tienen intención de excluir a Lar España del mercado bursátil. Y con la mirada puesta en los inversores, destacaron que con esta operación "tienen la oportunidad de asociarse para la adquisición de un activo de alta calidad en España".

Apoyaron esta afirmación en que se verán beneficiados de la experiencia y capacidad financiera de HEREP III y de su larga trayectoria en la gestión de activos inmobiliarios, concretamente en el mercado inmobiliario español.

En tanto, recordaron que están presentes desde 1996. En cuanto a su socio, apuntaron a la experiencia de más de 50 años de Grupo Lar en el sector como a su "profundo conocimiento del activo", al que gestiona externamente.

"La operación permitirá a los accionistas de Lar España beneficiarse de una prima significativa que no estaría disponible en el mercado en condiciones normales. La operación ofrece una prima que está en línea con los precedentes de OPAs en el sector inmobiliario en Europa en los últimos doce meses, que ofrecieron una prima media del 18% sobre el precio de la acción", aseguró el consorcio en la comunicación enviada a la Comisión del Mercado de Valores (CNMV).

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La mirada de los accionistas ante este movimiento

Helios RE tiene como accionista de referencia el 62,5% de su capital social a la sociedad luxemburguesa HEREP III, que controla el 62,5% de la socimi. HEREP III, en tanto, está participada por un grupo de socios entre los que abundan inversores institucionales y family offices. El reparto de la propiedad concluye con el 37,5% restante de las acciones en poder del Grupo Lar Retail, vehículo de inversión controlado por Grupo Lar.

En lo que respecta a Lar España, la empresa está participada por el fondo sudafricano Vukile, propietario de un 28,7%. Castellana Properties, filial de Vukile, compró a principios de 2022 a Pimco un 21,7% en Lar España, movimiento por el que desembolsó 97 millones de euros y que lo convirtió en su principal accionista.

Como segundo socio figura Grupo Lar con una porción de la tarta del 10,12%. Le sigue Brandes, sociedad que aglutina a inversores que en su conjunto controlan el 10,8% de Lar España. Más atrás aparecen Adamsville y Santalucía, con porcentajes similares que rozan un 5% del capital. Por su parte, Blackrock tiene cerca de un 3% de las acciones.

Mientras tanto, distintos inversores institucionales aceptaron las condiciones de Helios, entre los que destacan Brandes Investment Partners, y Eurosazor Activos, con el 0,67%.

La oferta establece que si Lar España realiza un reparto de dividendos, reservas o cualquier otra distribución a sus accionistas con anterioridad a la liquidación de la oferta, ya sea ordinaria o extraordinaria, a cuenta o complementaria, el precio de la oferta se reducirá en una cantidad equivalente.

Lar España fue una de las primeras socimis creadas en el país en 2014 y también la primera en cotizar en el Mercado Continuo como socimi. La apuesta resultó exitosa ya que en estos diez años pagó dividendos por unos 400 millones de euros y conformó una cartera en la que aglutina nueve centros comerciales y tres parques de medianas, entre ellos Megapark en Barakaldo, valorados en más de 1300 millones.

Lar España, que en el primer semestre de 2023 obtuvo un beneficio neto de 31,5 millones de euros, lo que explica un descenso de un 36%, informó a la CNMV que el Consejo de Administración de la compañía se reunirá próximamente para examinar la OPA y que contrató a JP Morgan y Lazard como asesores financieros independientes, así como a Uría Menéndez como asesor legal para todo el proceso.

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La opinión de Bankinter y Renta 4 sobre la OPA

El analista de Bankinter, Juan Moreno, aconseja "vender en mercado si supera los 8,10 euros", tal y como está sucediendo, ya que Lar España a las 16:45 está cotizando a 8,20 euros, esto es un 17,31% más que el cierre de ayer.

Para Moreno, el precio ofertado representa una prima que considera interesante, que se mueve entre un 16% sobre el precio de cierre de ayer y otro 25% sobre el precio medio de los últimos seis meses. Aunque no le extrañaría que se especule con una oferta superior que podría terminar presentándose o no. "No descartamos una contraoferta de un tercero", especula el analista.

Otro motivo que para Moreno conviene vender tiene que ver con el precio ofrecido "que supera su precio objetivo sobre Lar España, en 7,90 euros. Por tanto, esta oferta o cualquiera otra superior paga los fundamentales de Lar".

Ya en el mes de junio, Renta 4 destaca el atractivo de inversión que presenta el sector de las socimis. "Teniendo en cuenta su positiva evolución operativa, la solidez de su balance y la calidad de sus equipos gestores, unido a los descuentos en cotización, rentabilidad subyacente (generación de caja y dividendos) y la expectativa de bajadas de tipos, consideramos que las socimis bajo cobertura, entre las que se encuentra Lar, suponen una atractiva opción de inversión", explicaba en un informe sobre el sector.

Así las cosas, Renta 4 sostiene la recomendación de compra de Lar porque no solo se sustenta por la potencial revalorización que pueda experimentar su acción, sino también en otros aspectos fundamentales, como su atractiva rentabilidad por dividendo.

"A través de una exposición única al segmento retail, la dominancia de sus activos guía a una solidez operativa que le permite mantener la rentabilidad por dividendo más atractiva de entre las socimis", argumenta el banco de inversión.

"Con cargo a 2024, la retribución de la compañía ofrece un rendimiento de casi el 10%", añade, y sigue que a nivel operativo, es esperable "que los beneficios de Lar de este ejercicio crezcan un 45% con respecto a los de 2023".

Por su parte, Estrategias de Inversión pone el foco en los inversionistas minoristas. De acuerdo al portal, la OPA les ofrece la posibilidad de aflorar interesantes ganancias en su posición en Lar.

Así, recomienda como primera opción, vender en mercado a un precio de 8,10 euros por acción o superior ya que consideramos el precio ofrecido interesante y en línea con valoraciones de sus comparables a nivel europeo.

De acuerdo al portal, la segunda opción es esperar a la aprobación y materialización de la OPA, "si bien esta opción supone inmovilismo y pérdida de oportunidad si no se produce una contraoferta y no somos partidarios de especular con esta opción".

"Por tanto, todo precio que esté por encima de 8,10 euros, será una buena venta, sin necesidad de esperar la dilatación del proceso", concluye.