Los contratos de alquiler en España firmados antes de las reformas actuales siguen siendo válidos, rigiéndose por la normativa vigente en el momento de su firma. Al concluir el plazo acordado, si el inquilino permanece en la vivienda y el propietario no expresa su oposición dentro de los plazos legales, el contrato puede prorrogarse de manera automática.
Este mecanismo, conocido como tácita reconducción, se encuentra regulado por el Código Civil y permite renovaciones por periodos equivalentes a los establecidos para el pago de la renta, ya sean mensuales o anuales, siempre que ambas partes mantengan su consentimiento tácito.
La tácita reconducción no tiene una duración máxima fija de tres años y no está sujeta a una disposición transitoria específica de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su aplicación depende de que el contrato haya vencido, de la ausencia de oposición por parte del propietario y de que el inquilino continúe ocupando la vivienda. Cada renovación se entiende por el periodo correspondiente al pago de la renta, a menos que alguna de las partes decida no continuar.
Evolución de contratos de 1985 a alquileres actuales sin firma
La tácita reconducción, regulada en el artículo 1566 del Código Civil, puede activarse cuando un contrato de arrendamiento ha finalizado y el inquilino permanece en la vivienda sin oposición del arrendador. Si esto ocurre durante el periodo legal previsto, se entiende prorrogado el contrato de forma tácita, originando un nuevo contrato con las mismas condiciones esenciales, excepto la duración, que pasa a fijarse según el período de pago de la renta (normalmente mensual o anual).
Una vez renovado tácitamente, el contrato mantiene las condiciones esenciales del original -como renta, cláusulas y servicios- pero su marco legal dependerá de si se considera prorrogado conforme a la LAU o reconducido conforme al Código Civil. En la mayoría de los supuestos de tácita reconducción, el régimen aplicable es el del propio Código Civil y no automáticamente la LAU vigente.
La LAU de 1994 no regula expresamente la tácita reconducción, por lo que esta figura se aplica de manera supletoria a los contratos afectados por esta ley o por normas anteriores, incluida la etapa posterior al Decreto Boyer de 1985. Esto significa que, cuando un contrato de vivienda firmado tras el 9 de mayo de 1985 concluye y ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizarlo, puede generarse un nuevo vínculo contractual sin necesidad de firmar un documento adicional.
Sin embargo, las antiguas disposiciones transitorias de la LAU establecían limitaciones específicas para ciertos contratos firmados entre 1985 y 1994, lo que ha generado la creencia de que la tácita reconducción tenía una duración máxima de tres años. Esta limitación no es aplicable hoy de forma general: la duración de la reconducción depende del régimen jurídico del contrato original y de la periodicidad pactada para el pago de la renta. Es decir, no existe una regla única que imponga un máximo de tres años en todos los casos.