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La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete años cuando se trata de una persona jurídica.
Sin embargo, la normativa contempla una excepción que permite al arrendador recuperar el inmueble antes de que termine ese período si necesita utilizarlo como vivienda permanente.
Esta posibilidad no se aplica de forma automática. El artículo 9.3 de la Ley 29/1994 fija una serie de condiciones que el propietario debe cumplir para recuperar la vivienda y establece, además, un plazo mínimo de comunicación al inquilino.
¿Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda antes de que termine el contrato?
La LAU permite al propietario persona física evitar la prórroga obligatoria del contrato una vez transcurrido el primer año cuando necesite ocupar la vivienda para convertirla en su residencia habitual.
La misma posibilidad existe si el inmueble debe destinarse como vivienda permanente a sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción. También se contempla el caso del cónyuge cuando exista una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para que esta excepción sea válida, la necesidad de recuperar la vivienda debe haber quedado expresamente recogida en el contrato en el momento de su firma. Por tanto, el propietario no puede recurrir a esta vía si la cláusula no figura en el contrato bajo las condiciones que establece la normativa.
Además, el arrendador debe comunicar al inquilino que necesita recuperar la vivienda y especificar la causa. Esta comunicación debe realizarse con al menos dos meses de antelación respecto de la fecha en la que vaya a necesitar el inmueble. El arrendatario tendrá que entregar la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes acuerden otra cosa.
¿Qué ocurre si el propietario no utiliza la vivienda después de recuperarla?
La ley también establece qué sucede si el propietario recupera el inmueble alegando una necesidad y después no lo ocupa. Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo sin que el arrendador, sus familiares en primer grado o su cónyuge hayan ocupado la vivienda, el antiguo inquilino puede ejercer determinados derechos.
En ese supuesto, el arrendatario dispone de 30 días para elegir entre ser repuesto en el uso de la vivienda durante un nuevo período de hasta cinco años, con una indemnización por los gastos que le haya provocado el desalojo, o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años. La norma contempla una excepción cuando la falta de ocupación se debe a una causa de fuerza mayor.
La normativa también establece que las reglas sobre la duración y recuperación de la vivienda conviven con otras medidas extraordinarias aplicables a determinados contratos.
En 2026, además, un real decreto-ley estableció una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados alquileres cuyo período de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2027, aunque contempla como excepción los casos en los que el propietario haya comunicado correctamente la necesidad de ocupar la vivienda conforme al artículo 9.3.